購入物件その６ Unixx South Pattayaコンドミニアム （タイ） その２ 投資先としての魅力 メリット＆デメリット
前回は移住先としてのタイの魅力を書きました。
今回は投資先としての魅力（メリット）、さらにはデメリットを書いてみたいと思います。
まずはメリットです。
- 投資単価が小さく済む
- 賃貸に空きがあるときは自身のステイに使用可能
- キャピタルゲインが狙える
- ランニングコストが安い
- 長期需要、短期需要の双方が狙える
①投資単価が小さく済む
もちろん場所等にもよりますが、私の物件で言うと30平米弱のワンルーム、海の見える高層マンション、プールが２つ、ジム、サウナ付き、自走式駐車場付きで新築800万円程度でした。前回書いた日本の物価の1/3程度が当てはまるといえるでしょう。
日本で800万円出したとしても、都内であれば築40年クラスのボロマンションくらいしか買えないと思います。地方に行けばもう少し良いのが買えるとは思いますが、そういった場所ではキャピタルゲインなど夢のまた夢でどんどん価値が下がってしまいます。
②賃貸に空きがあるときは自身のステイに使用可能
旅行先として魅力的なタイだからこそ、空室の時のステイ先として使用できます。もちろん空室にならないことがベストですが。リゾートコンドミニアムだとシーズンオフ等にはどうしても空きが多くなります。そんなときは是非ステイしてリゾートを満喫しつつ、客付け交渉したり部屋のグレードアップに励んだりしましょう。
③キャピタルゲインが狙える
新築前の青田買い（プレビルド）であれば安く購入し、キャピタルゲインが狙えます。ただ、それはデベロッパーが破綻したりして建たないリスクの裏返しでもあるので、リスク回避であれば新築後or新築直前のリセールの方が良いでしょう。私もリスク回避派なので、リセールで購入しています。
リセールで買った場合にも値上がりする可能性は大いにありますが、こればっかりは正直よくわかりません。一応私の物件は値上がり気味には見えますが、マンションの管理状況にもよるので、これだけを目的とするのは危険と思います。
下記のサイトが、タイのコンドミニアムの値上がり状況等を見るのに最適です。
④ランニングコストが安い
私の物件では下記のような感じです。
- 共益費（修繕積立込み）：年間4万円弱
- 固定資産税：なし
- 光熱費：数千円程度（賃貸がついている間は払ってもらえます）
固定資産税がないのが大きいですね。共益費はプール掃除や24Hセキュリティ等を考慮すると格安と思います。日本でこんなの付けちゃうと大変なことになると思います。
この低いランニングコストのおかげで、実質的な利回りが底上げされます。
試しに私の保有する亀戸の築浅マンションが利回りが近いで比較してみましょう。
| UNIXX | 亀戸区分マンション | |
| 購入費用 | 800万円 | 1550万円 |
| 賃料（月額） | 4万円 | 8.03万円 |
| 賃料（年額） | 48万円 | 96.36万円 |
| 利回り | 6% | 6.20% |
上記のように、UNIXXの方が少し利回りが低いですが、ランニングコストを含めると以下のようになります。
| UNIXX | 亀戸区分マンション | |
| 購入費用 | 800万円 | 1550万円 |
| 賃料（月額） | 4万円 | 8.03万円 |
| 賃料（年額） | 48万円 | 96.36万円 |
| 固定資産税（年額） | 0円 | -5.5万円 |
| 管理費・修繕積立（年額） | -4万円 | -15.7万円 |
| 実質収入 | 44万円 | 80.66万円 |
| 実質利回り | 5.50% | 5.20% |
このように逆転する形となります。加えてキャピタルゲインが狙えることを考えると、（客付けができる前提で）収益面ではタイ不動産の方が優位と言えます。
⑤長期需要、短期需要の双方が狙える
長期需要といっても1年がいいところですので、日本でいうような長期は難しいと思います。ただ、旅行者の多い国ですので、Airbnb等を使用した運用も可能です。尤も、最近は短期賃貸が禁止されてきているので先行きは微妙なところです。現実には多数のAirbnb物件が今も載っているので現状は黙認状態となっています。
以上、メリットを見てきました。もちろんデメリットもあります。
次がデメリットです。
- 実質利回りが低くなりがち
- 金融機関で資産として評価してもらえない
- 融資が使えない
- 仲介業者に依存してしまう
- 多少の語学力が必要
- 家具を付ける必要がある。
①実質利回りが低くなりがち
業者で購入する場合は６％、７％といった利回りを提示されると思いますが、日本のようにしっかりとした賃貸システムが構築されておらず、かつ距離の問題もあり、空室率はどうしても高くなりがちかと思います。今のところ私の実質の入居率は70%程度でしょうか。
→（2018.12追記）1年契約をゲットしたため入居率は90%を超えそうです。 多少賃料を安めに設定すれば、十分1年契約はゲットできますね！
②融資が使えない
おそらくこれが最大のデメリットです。
日本政策公庫で共同担保を入れることで、融資が付くという話を聞いたこともありますが、なかなか普通は難しいと思われます。特に最近は公庫さんも融資が厳しくなっていますので、私は現金で購入しています。
現金購入の余力がある分には大きな問題とはならないでしょう。
③金融機関で資産として評価してもらえない
残念ながら、次の物件購入時等の資産提示において、海外物件は評価してもらえません。（むしろ「持ってないことにしましょう」くらいの勢いでした。。）
よって急速な資産拡大を進めたい方には向いていないと思います。
④仲介業者に依存してしまう
REINSのような業者間NWも存在せず、基本的には仲介をお願いした業者さんに頑張ってもらう形になります。頻繁に訪れられれば別ですが、なかなかリモートで操縦するのは難しいと思います。私もできるだけ訪れるようにして意識に残ってもらうようにしています。ただ、1年契約をゲットさえすれば、年に1回の訪問で大丈夫かもしれません。
⑤多少の語学力が必要
日本の業者さんで購入、賃貸付けすれば大丈夫かもしれません。が、日本人需要は全体ボリュームではかなり小さいので、英語ができると幅が大きく広がります。
出来た方が間違いなく良いです。むしろ、英語力を伸ばすチャンスと前向きに考えましょう！
⑥家具を付ける必要がある
日本と異なり、通常は家具付きで賃貸する形となります。
したがってその分の初期投資も必要ですし、インテリアセンスが大きくものを言います。正直私はこの点で苦労しています。プロにお願いしようかなぁ。。
以上、メリット・デメリットをまとめさせていただきました。
総合的にはメリットが多いと感じていますが、皆様は如何でしたでしょうか？
