築古アパート 退去後リフォームとホームステージング リフォームは費用対効果を見極めよう
退去後リフォームの攻防
先日購入した築古アパートの退去日が来まして、入居者さんが退去されたとのことで、管理会社さんからリフォーム見積もりを出してもらいました。これまで新築アパートの退去は何度か経験しておりましたが、いずれもクリーニングのみでリフォームなしで済んでおり、費用も３，４万円で済んでいました。さすがに新築はラクチンですね。（入居者さんからは1か月分頂いているので実質プラスです）
築古アパートの場合は流石にそうはいかないだろうな、、とビビりながらリフォーム見積もりを待つこと3日、リフォーム見積もりが来ました。
・・・
来ました。35万円！( ﾟДﾟ)
おいおい、待ってくださいよ。。20平米の１Kですよ。
35万円出せばフルリフォームできちゃうじゃないですか。。
なお、見積もりの内訳は下記のとおりでした。高い順から。
・フロアタイル張替 5.9万円
・ふすま交換 4.8万円
・ドア内側塗装 3.8万円
・キッチンフロアタイル交換 3.1万円
・壁クロス交換 2.3万円 （23㎡）
・浴室パネル交換 2.2万円
・ハウスクリーニング 2.0万円
・キッチンクロス交換 1.6万円
・ドアポスト交換 1.4万円
・天井クロス交換 1.0万円（10㎡）
・押入クロス交換 1.0万円
・キッチン底板交換 0.9万円
・トイレクロス交換 0.9万円
・キッチンコーキング交換 0.5万円
・網戸張替 0.4万円
・浴室洗面器コーキング打替 0.3万円
・トイレタオル掛け交換 0.2万円
・押入天井クロス交換 0.2万円
・電球交換 0.1万円
・ハンドルパッキン交換 0.1万円
これはたまらん、ということで現地に行き状況チェックします。実際に自分の目で見てみたところ、、まあ確かに交換した方が良いのはよいのですが、しなくてもクレームが出るようなレベルでないものもたくさん交換前提の見積もりになってしまっています。
扱いやすい（ボリやすい）大家かどうか試されているのかもしれませんね。
いずれはフルリフォームで奇麗にするとしても、今回はまだそのレベルではないと判断して、クレームレベルのもののみの対処とすることとします。
ということで各所の写真を撮ったうえで、管理会社さんのところに行って個別に交換の是非について議論します。
私の目から見て現状のままではまずい（クレームレベルのもの）のは以下のとおりです。
・フロアタイル張替 5.9万円
・キッチンフロアタイル交換 3.1万円
・ドア内側塗装 3.8万円
・壁クロス交換 2.3万円 （23㎡）
・天井クロス交換 1.0万円（10㎡）
・浴室パネル交換 2.2万円
・浴室洗面器コーキング打替 0.3万円
・網戸張替 0.4万円
・トイレタオル掛け交換 0.2万円
これ以外については次回以降の対処とすることで合意したものの、まだ20万円になってしまいますね。。
まだまだいかん、ということで、
・フロアタイル（5.9+3.1万円）→クッションフロアに変更（4万円）
・ドア内側塗装→セルフリフォームでダイノックシートを張って補修（0.3万円）
・クロス交換（2.3+1.0万円）→これは致し方なし。お願いする。
・浴室パネル交換→これもセルフリフォームでダイノックシート（0.3万円）
・安いコーキング、網戸、タオル掛けはそのままお願いする。（0.9万円）
としました。これで8.8万円。ふう。元の見積もりの1/4に何とかなりました。
（管理会社さんも特段嫌な顔もせず、是非とも交換すべきというパーツについては意見が一致しました）
言いなりになってしまって当初見積もりでGOとしてしまうと大変な出費となるところでした。幸い自宅から近い物件のため、訪問して交渉出来ましたが遠隔地物件だとどうしてもお任せになりがちです。こういった点からも、私は基本的には自宅から1時間以内の物件しか買わないこととしています。（その分利回りは低くなってはしまいますが）
ちなみに修理前のドアが下記。ボロボロに剥げており、流石にこれは耐えられませんね
で、素人ダイノックシート張り付け後がこちら。まあクレームレベルではなくなりました。塗装より簡単、便利で見栄えも上々です。
気をよくして浴室パネルにも貼っちゃいました。Beforeがこちら。
Afterはこちら。ダイノックシート無敵！
まあ素人加工なので、長くはもたないかもしれませんが、フルリフォームまでの時間稼ぎと思えば十分かな、と。
さらに下げようと思えばクッションフロアについても、セルフでやるというのもあったのですが、費用対効果の面でこれはお願いすべきかな、ということでお願いすることとしました。
これでリフォーム無事完了～
と思ったのですが、入居者さんの入居後、「ふすまの開閉が固い。交換してほしい」というクレームが( ﾟДﾟ)！
早速手配して交換しました。。ちょっとばかりリフォーム範囲の見切りをミスったようです。まあこれも（少し控えめのリフォームとしてクレームであたら交換）ありかな、と。クレームを言わずに貯めこむタイプの入居者様の場合はCSが下がる可能性はありますが。。
ホームステージングやってみた
さて、今回の物件、購入と同時に管理会社も変更しています。ので、管理会社さんも部屋の写真を持っていません。ということで、リフォーム後に募集用に部屋の写真を撮ることとなりました。せっかくの機会なので、前からやってみたかったホームステージングにチャレンジします！
土地柄、物件の状況とターゲット層的にあまり高級感を出しても仕方ないので、小ぎれいで目を引き、明るい雰囲気を感じさせる写真を目指します！
前の新築アパートで写真を管理会社さんに撮ってもらったのですが、写真に拘る風は全くなく、
・安そうなコンデジで
・絞りや照度の調整もなく
・当然家具の配置等もなく
パシャパシャ、と数枚とって終わりの状況でした。管理会社さんで写真に拘ってくれるところはまだまだ少ないと思っています。
逆に言えば大家の腕の見せ所ともいえましょう。
ということで、以下のものを買いそろえます。
・広角レンズ（と言いたいところですが、高額なものを買う余裕がなくワイドコンバーターで我慢。。まあそれなりに広がりました！）
・照明
・ラグ
・テーブル
・クッション
・壁掛け
あとはミラーレス一眼でWBやら照度の調整をしてなるたけ明るいイメージの写真を目指します。私見ですが、賃貸物件の写真においては明るさは正義です！
ということで、こちらもBefore-Afterを。
まずは、あまり明度等気にせずに単純にAutoモードでぽちっと押した写真。
続いて、明るさ調整して撮った写真です。少し明るくなったかな？
続いて家具を置いて撮った写真です。どうでしょう？だいぶイメージが変わったのではないでしょうか？管理会社さん受けはあまりよくなかったのですが、個人的には気にっています。
別の角度から撮った写真も。
このステージングのBefore-Afterにより、Webからの問い合わせ数がどれぐらい増減したのか！？ステージングに効果はあったのか！？
を、報告したいと思います。さてどうだったでしょうか！？
・・・・
すみません、引っ張っておいてアレなのですが、撮影の直前に（リフォーム前に）申し込みが入ってしまい、効果は不明でした。( ；∀；)
次に退去が出たときに測定してご報告します。
1億円中古アパート収支状況のリアルと 新築⇔築古の考察
一億円中古アパートを決済して1か月半が過ぎました。
上記記事の最後で2部屋の退去が。。と書いたのですが、結局そのうちの1部屋の入居者さんは退去を取りやめることになりまして、1部屋の退去で済みました。助かった～
留学生の方が2名でお住まいだったのですが、1名は帰国されたもののもう1名のカタガ引き続き住んでもらえることになったのです。嬉しい誤算でした。
退去が出た方の1部屋についても、ハウスクリーニング前（さらに言うと購入したてのために部屋の写真も一切Webに乗せていない状態）に申込が入り、すぐに契約となり、無事満室に戻りました♬ （なお、Webに上げたその日に問い合わせが2件入り、そのうちの1件がすぐに内覧→契約となりました）
購入前に今の賃料の妥当性について事前確認はしていたつもりではいましたが、すっと現行賃料で入ってくれたことで安心しました。管理会社さんに感謝感謝です。
1か月の収支状況
築古アパートを購入したのは初めて（これまでは区分と新築アパートのみ）でしたので、いろいろと心配はあった（客付けの困難さや修繕の多発）のですが、今のところ順調です。まずはこの1か月の収支状況についてご紹介したいと思います。
築古アパートを買ってみようかな？と思っている方のご参考になればと思います。
収入（家賃） 70.1万円 （1室退去が出た為、11/12の賃料状態です。来月はもう少し良くなるはず）
管理費 -3.8万円 （家賃の5%+消費税で1.08%）
修繕費 -1.2万円 （共用部照明の夜間センサーが壊れていたのを修理）
借入金返済 -37.4万円 （利息分21.7万円、元本分15.7万円）
共用部電気代 -0.4万円
計 +27.3万円
30年返済であることもあり、それなりに優秀なC.F.が出ますね！
区分と違う1棟ものの魅力と言えましょうか。
一室空室がなければさらに+6万円ほどですが、固定資産税が年35万円ほど、火災保険が年7万円ほど別にかかりますので、それらが月割では-3.5万円です。
よって、満室ベースでのC.F.は月30万円ほど。
また、年に2部屋の退去が合わせて1か月程度出ると想定すると、リフォーム＆AD合わせて1部屋4ヵ月分ほどのマイナスがあるとなり、それを考慮すると平均のC.F.は月27万円くらいになりますね。
年間で言うと320万円ほどのC.F.でしょうか。
もちろん大規模修繕費用や、所得税の支払いもありますので、ここからさらに減ってはいくのですが、それでも250万円ほどは手元に残ると思われます。
多いようにも思いますが、今回の購入に当たっては、
・売価の10%の自己資金
・約8%の諸費用（仲介手数料、ローン手数料、不動産取得税、登記費用など）
で1800万円ほど払っているので、順調に運営できたとしてもその手出しの回収には7年ほどかかってしまう計算となります。
フルローン、オーバーローンでRCを買いまくってギガ大家に！といったスピード感とは全く無縁の世界ですね。。
再生系や地方高利回り不動産でなく、23区中心で自己資金を10%程度出して、、、となるとまあこの辺りに落ち着いてしまうのではないでしょうか。
夢がない、、と感じられる方も多いかもしれませんが、現実的にはこういったものなのでしょう。
ただ、今回は私の属性も足らず、金利2.9%となっていますので、これを例えば2%以下に抑えられれば、だいぶ違う景色が見えてくるかもしれませんね。
もちろん、逆に金利上昇局面に入るとさらに厳しい世界になる可能性もあります。
それでも大家はやめられない
既に不動産投資をされている方はよくわかっておられるかと思いますが、上記の（7年経ってトントンという）損得計算では抜けている大事なポイントがあります。
それは、C.F.という収入のプラス以外に、元本返済が進んでいてそれがそのまま資産となっているという点です。
上記の例で言いますと、7年後の残債は7530万円ほど。すなわち元本返済が1500万円弱進んでいるということになります。すなわち1年あたり320万円のC.F.以外に200万円ほどの資産の純増があるということになります。
ただ、この計算には築年数経過に伴う資産価値がなかった場合の話となります。
7年でどの程度資産価値が下がっているかを正確に予測することは不可能です。
その時のマーケット状況や、日本/東京の賃貸需要状況、災害等による劣化状況などなどによってきますからね。
ただ、築古物件の資産価値の低下の度合いは新築物件に比べれば圧倒的に低くなります。粗いイメージで恐縮ですが、下記の感じです。RCを除けば、築30年近く建つと建物価格はほとんどマーケットでは0円に近い評価となり、あまり下がらなくなるのです。実際、私も今回の物件は土地価格に近い金額で購入できています。
この前提であれば、7年後の売却時も大きな資産価値の下落無しで売却できることを期待できます。
もちろん、今後土地価格の大きな下落があった場合は物件価格としても下がりますが、そのリスクは比較的小さいかとは思います。
結局新築？築古？
新築、築古の両方を持ってみて、どちらがお勧めなのか！
をズバッと結論として書きたいところなのですが、、、
私もまだ結論を掴めていません。
新築の手間のかからなさ、 金利の低さ、融資付けの容易さは非常に魅力的ですし、築古の長期視野に立った場合の資産価値の安定さも同様に魅力的です。
次の物件、新築で行くか、中古で行くかはまだ決心できておらず、おそらくいいのがでれば（そして融資が付けば）、新築でも中古でもこだわらず買ってしまうだろうと思います。いや、区分でも（新築はもちろん論外）いいのがあれば買うのでしょう。
未だ自分の立ち位置が確立できていませんが、5年後くらいにはこれだ！と言えるようになっているのかな。。
まとまりがなくてすみません。
区分マンションの防水工事
前回の記事からずいぶん時間がたってしまいましたが、今回の記事では前回の総会で議論した区分マンションの屋上防水工事についてです。
管理会社が出してきた220万円の防水工事に対して150万円の防水工事を提出したわけですが、いかんせん机上の見積もりであり現地立ち合いをしての詳細見積にはなっていません。契約前には現地立ち合い後の正式見積を頂く必要があります。
ということで、管理会社さん、防水工事会社さん、私の三者で防水工事見積のための現地調査に行くことになりました。
屋上防水ということで当然屋上に登る形になります。
所有する区分マンションの屋上に登るのは初めてで少しテンションが上がります！
いや、そもそも屋上以前にマンションの中に入ることすら初めてですね。
まあ投資用区分マンションなんてそんなもので、殆どのオーナーは空室が出なければ入ったことはないのではないでしょうか？とにもかくにも、管理会社さんにドアを開けてもらい、最上階にいき、はしごを使って屋上に登ることとします。
現地の状況
登ってみると、、、１３階建てだけあってなかなか景色が良いです。
いや、高さだけでないですね、これは。柵も何もなくて見晴らしがいいのでした。。
壁ギリギリまで寄りますが、20Cmぐらいの段差があるだけで本当に何もないです。怖い。。投資用というのはこういうところで費用を抑えているのかもしれません。まあ確かにほとんど上がることはないしこんなものでしょうか。
屋上には貯水タンクなどもありました。こういうのを避けて防水工事をしていく感じなのですかね。詳しくはないですが。
築10年以上たつとはいえ、防水工事なんてそうそうやらなくても大丈夫じゃないの？？と登ってみるまでは思っていたのですが、下の写真のように結構ガタが来ている箇所もあります。写真だとわかりづらいですが、この突起の周りを踏むとボコボコしていて、中に空気が入り込んでいるようです。確かにそろそろ防水工事必要そうです。。
防水工事の種類
詳しい方は↑の写真でわかってしまうかもしれませんが、今のこの区分の防水工事は塗膜防水ではなくアスファルト防水となっていました。
私も最近調べたのですが、防水工事にも種類があり、大きく3つの区分
・アスファルト防水
・塗膜防水
・シート防水
の３つに分かれます。
一番一般的なのは塗膜防水でしょうか。国内では半分程度は塗膜防水となっているようで、その中でもウレタン防水というのが最も多い模様。ウレタン素材を塗り込むイメージです。安価ではありますが、耐久性にややおとる感じでしょうか。
シート防水は防水シートを張り合わせていくような感じで、強度も高いようですが、今回の物件では色々屋上に工作物があり、残念ながら適用できません。
で、最後のアスファルト防水。アスファルトは防水性が相当高い素材のようで、ウレタンよりも寿命も長いですが、その分費用も少し高め。また、アスファルトを溶かすときに匂い等が発生するようです。まあ高いマンションの屋上なので匂い問題は影響ないでしょう。
管理会社さんが持ってきた見積では、安いウレタン防水でした。今回見積もりを新たにお願いした会社さんもウレタン防水前提で見積もりを頂いていたのですが、現地立ち合いの結果、やはりアスファルト防水で現状も実施していることからアスファルト防水の方が望ましいとのこと。
でも値上がりしますよね～～
見積が高くなると、ちょっと組合員の説明とか面倒だな～と思っていたところ、男前にも「あ、いっすよ、ウレタンでもアスファルトでも同じ値段でやりますんで！」と（素敵。。）
いやーかっこいいです。ということでお願いすることで即決しました。
よかったよかった。
ということで正式発注へ
いろいろ偉そうに書いていますが、理事長にはなれなかったので所詮監事にすぎないのですが、管理会社さんも非常に協力的になってくれていまして、こちらの工事会社さんで進めることであっさり合意しました。
その後のメールのやり取り等も非常にスムーズになってきました。
やっぱり共同で顔を合わせて作業を進めるようにすると、違いますね。
関係性を少し進められた気がします。
この調子で体質改善とマンションの品質向上に取り組めればよいな、と。
防水工事自体は6月頃になる予定です。
次回は再びアパートの話に戻りたいと思います。
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投資用区分マンション 管理会社との闘い その２ （総会本番）
今回も前回の続きで、所有する区分マンションの総会参加についてです。
管理会社変更も視野に入れて、理事長立候補を狙います。
自宅から電車に乗って1時間、管理会社のオフィスに向かいます。ちょっと遠いですが 良好な管理状況を維持するためには、仕方ありません。
電車に乗って今日の議題の進め方をあれこれ検討していると、管理会社から電話が。
直前に何だろう、、と思って出てみると、
「すみません、前の総会が長引いてちょっと遅れます。申し訳ないですが少しオフィスでお待ちください！」
・・・
始まる前からジャブを食らいました。こちらは1時間かけてお宅のオフィスに向かっているというのに、遅刻とは。。さらに沸点が下がりそうです。
まあ致し方なし。時間通りに到着して先方の到着を待つこと10分、ようやく到着して始まりました。いきなり不穏な空気です。
議事内容について（事業報告）
まずは、1年の事業報告です。
基本的には計画通りの消化項目が多く、突っ込みどころはないのですが、「陥没箇所の埋め戻し工事：20万円」の項目が。陥没とは穏やかではないですね。。
詳細を聞いてみると、施工不良らしきものがあったようで、マンションの隣地との境界で陥没が発生し、大きな穴が開いているとのこと。
まあ、マンションというのは巨大な杭によって支えられているので、陥没があったからといって傾いたりするものではないのですが、隣地からクレームが出ているとのこと。そりゃ隣地の土が流れたりしたら困りますよね。おまけにネズミも住み着いている形跡があるとのことで埋め戻し必要だったそう。まあ仕方ありません。
ただ、工事の実施報告を見ると、実施期間がわずか1日。作業内容もコンクリートでの埋め戻しではなく砂を埋めて固めただけ。。「おいおい、それで20万円かよ。だったら俺自分でやるよ。。」と言ってはみるものの既に工事＆支払い済みなので致し方ありません。今後は理事長（候補）に報告が上がってきたら精査するようにすることとしましょう。やはり、ガバナンスが効いていない管理会社はやりたい放題ですね。。
さらに、施工会社＆販売業者への責任追及も依頼しておきます。難しいとは思いますが。
あと、LED工事を実施していなかった件も追及。これもいまさらなので、早急にAmazonで購入いただき、玉切れの度にLED化していくこととし、施工費用を低減させます。
防水工事の見積
続いては問題の屋上防水工事です。管理会社が出してきた220万円の見積もりに対して、こちらで取得した150万円の見積を提示。抵抗があると思いきや、あっさり「おぉ、安いですね。了解です。こちらで調整を進めます！」と前向きな回答が。んー ちょっと拍子抜けです。戦闘モードに入ると思っていたのですが w
管理会社よりOkが出たので、現地見積の調整を進めることとします。
出席者は私以外誰もおらず、その他のオーナーはみな委任状という形で防水工事についてもNGを出していなかったのですが、出席した私一人の意見で方向性が変わります。特に投資用マンションでは総会出席者が少ないのが常なので、総会に参加すると結構思い通りに議論を持っていけます。是非区分御お持ちのみなさまは一度ご経験を。
さらに、3年に一度の連結送水管耐圧検査 費用を月々の管理委託費値上げとして上乗せする計画を出してきた次年度予算案にもダメ出しし、その上乗せ分も却下します。
やりたい放題です w
そして理事長への立候補
各議題が終了した後、本題の理事長への立候補を申し出ます！
明らかに管理会社さんの表情が曇ります。。
上席と相談ということで待つこと5分。
「既に本マンションの管理方式が理事長方式でなく、管理者方式となっているので理事長にするとなると、2/3の所有者の賛成が必要で。。なかなか困難です。
理事長になって頂かなくとも、監事として参加いただき、総会でご意見を言っていただければその方針に従いますので、そちらの方向で是非お願いします。。」
との回答。
うーん、まあこの辺が落しどころかな。
「とりあえずそれでわかったけど、これまでのようなひどいレスポンスが続くようであれば、やはり次年度に理事長となって管理会社変更も視野に入れるから改善してくださいね（ニコリ）」とプレッシャーをかけて矛を収めることとします。
あまりバチバチやると、こちらも大変苦労しますし、プレッシャーにより管理会社さんが態度変更してくれるならそれがベストですからね。
その後
総会の 議事録はこちらで記述し、管理会社に確認させることで管理会社に不利な議題も漏れなく記載させまして、議事録が一か月停滞することもなく、1週間で終わりました。いろいろ振った宿題も、去年のように数か月放置されることはなく、適宜進めて頂き、進捗も今のところ報告されています。
なんとか、立て直しには今のところ成功しているというところです。
今月末には、屋上防水工事の現地見積があるので、それにも参加しようかと思っています。こうやって少しずつ改善していければいいな、と。
特にこのマンションは長く保有するつもりなので。修繕積立の値上げを防ぎつつ、適切な修繕を実施していかなければなりません。引き続き頑張ります。
ポチっと応援お願いします。m(_ _)m
投資用区分マンション 管理会社との闘い その１ （総会前の脱力）
しばらく、購入したばかりの中古アパートの記事を多く書いてきました。まあそちらの物件にかかりきりだったので当然と言えば当然なのですが。
そちらも決済が完了し、特に気になっていた補修が完了し一段落しまして一息ついたところに、川崎駅近くに保有している区分マンションの年に一度の総会の電話が掛かってきました。
普通、区分マンションの総会の場合は個別電話などはかかってこず、総会議事内容が郵送されてきて委任状を出して終わり、というのがほとんどのオーナーのケースかと思います。
ただ、私の場合は、せっかくの大家スキル向上にもつながるし、少しでも管理状況を改善したいと思っていますので、極力マンション総会にも出るようにしています。
こちらの区分マンションも昨年、一昨年と2年連続参加して（参加者は私だけでしたが。。）、結構厳しいことを管理会社に言いまくったせいか、管理会社の方からも電話してきて参加の日程調整をしたいとのことでした。なかなか殊勝です。ｗ
ということで、今回はこちらの区分マンションの総会について書きたいと思います。
管理会社さんについて
まずは、マンションの管理会社さんについて。
一言で言えばヒドイです。この2年お付き合いしてもうほとほと嫌気がさしていました。まあ投資用マンションの管理会社なんて、そういうものかもしれませんが。。
具体的に言うと、下記のような状況でした。
・総会から議事録案が出るのに一か月かかる
・議事録をチェックして修正箇所を指示するとそれが反映されるのにさらに一か月。。
・消火器の交換時期のため、消火器交換の見積もりを出させたら市価の３倍の見積もり。仕方なく、安い会社を見つけてそこから購入するように指示を出したら、返信無し。何度も催促して、やっと購入するまで半年。
・長期修繕計画を作成させようとしたら、販売図面を紛失or引き継いでいないから、販売図面の作成・取得からやり直し。。
管理会社名を晒したいところですが、まだお付き合いが続いているので現時点では差し控えますが、、聞きたい方がいらしたら個別にご連絡ください。マジでやめた方がいいですよ、ここ。
総会前の議題資料チェック
さて、そんな会社さんから送られてきた総会議題ということで、細かくチェックします。。すると、あるわあるわ。。突っ込みどころだらけです、やはり。
【屋上防水】
築12年経ったということで屋上防水の提案が付いていました。100平米ちょいの面積に対して220万円の見積もりです。んーまた利益たっぷり載せてるんでしょうねえ。。補足しておきますと、管理会社さんの利益の源泉はこういった大規模修繕の工事マージンなのです。管理組合が機能していないと、管理会社のド高い見積、不要な工事の積み上げによりどんどん修繕積立がなくなってしまいます。
ということで、相見積もりを楽待で取得します。即座に返信をくれた会社さんでは同等工事で160万円。もうちょっと下がると嬉しいですが、まずはこんなものでしょうか。
現地詳細見積をして、不要な工事をカットして今後さらに下げていきたいと思います。
【管理委託費の値上げ】
築10年を過ぎたマンションについては、連結送水管耐圧試験を3年に一度実施することが消防法で定められています。
この費用を何故か分割して管理委託費に組み込む（3年に一度なのに。。）ために、管理委託費を値上げするという謎の提案になっています。これでは、管理会社変えたらあなた達の懐に丸丸入ってしまうわけだし、耐圧試験の相見積もり取っての費用低減もできなくなります。デメリットしかありませんね。。当然却下したい。
【LED工事の効果が出ていない？？】
1年前の総会で、マンション共用部のLED化工事を進めるように取り計らっていたので、その効果をチェックしてみました。LED化については、
上記の記事でも書きましたが、マンション管理費用の低減に大きな効果があります。24時間ついていることが多いですからね。
が、、全然下がっていない。。。何故でしょう。。
さっそく電話で問い詰めてみると、、、まさかの
「すみません、担当者の交代もあり忘れていました。。」
もう呆れて言葉も出ません。。さらにこれだけではなく、取得した屋上防水の見積を送るために、メールアドレスを教えてもらうべく、こちらのメールアドレスを電話でお伝えして、すぐにメールを送ってくれるように依頼したところ、、、2日たってもメールも来ません。1分でメール出せるやん。。何でそれそらできないのよ。。OTL
購入したアパートの管理をお願いした管理会社さんとのあまりの違いに脱力です。
ここは最後の手段。管理会社変更を行うべく、総会にて理事長に立候補することにします！ということで、次回に続きます。
※ちなみに「あ」から始まる管理会社さんです。ボソ
一億円中古アパート DIY補修
上記の記事で書きましたように、修理代金相当を別途お支払いいただくことでとりあえず決済を完了させたのですが、なかなか工事代金が振り込まれずヤキモキしていました。たまらず仲介会社さんに振込を催促させたところ、何とか昨日満額振込を完了しました！これにてようやく前オーナーさん（正確には三為業者さんですが）との交渉もひと段落した、ということで手に入れた築古アパートを少しずつ改善していくこととしました。
前オーナーさん、遠隔地（長野）にお住まい、ということで殆ど現地訪問もされていなかったようで、手直しが必要なところが多々あります。
入居者さま満足度向上のためにも色々と改善していこうと思っています。
まずは鉄柵の補修
アパートの顔ともいえるエントランス脇に勝手口があり、そこに柵があるのですが、ご覧のとおり、ひどい状況です。勝手口に扉があって鍵もかかるのですが、扉が閉まってようがお構いなしに通れてしまいます w
しかし、遠隔地のオーナーさんは仕方ないとして、管理会社さんはこれを見て何とも思わないのでしょうか。。管理会社さん変更してよかったです。こんなとこにはとても任せられません。ということで早速補修です。
幸い外れた多数の柵の部品は庭に放置wされていたので、いろいろなサイズの木ネジを購入して、インパクトドライバーで取り付けます。
・・・・
作業すること1時間で何とか片付きました。これでボロアパート感が多少は収まったかな。。
続いては照明の自動ON/OFF制御
↑の写真を見て頂くとわかるのですが、真昼間というのに照明がついてしまっています。ここだけでなく、各廊下にある照明もすべて煌々とついており、そのせいか電気代が普通のアパートに比べてかなり高めでした。
ネットでググると、自動照明ON/OFF装置なるものがあるのでそれを付ければ制御できるとのこと。。
むぅ、、初心者大家には、少しハードルが高いですね。
まずは 頑張って廊下のライトから出ている配線や、電気のボックス等を追ってみますが、、、残念ながらさっぱりわかりません。
致し方なく、ここは管理会社さんに相談、対応の可否検討をお願いします。
すると翌日には、業者さんを派遣して頂きまして、回答が！なかなか対応が早くて素晴らしいです。
調査の結果、自動照明ON/OFF装置はすでについているが、故障しているため動作していない！！とのこと。修理代金は1.2万円。んー 3か月で元が取れちゃいますね！
早速修理実施をお願いしました。
その翌日午前には修理完了。これまた素晴らしい 。大変対応の早い管理会社さんで今後ともうまくやっていけそうです。築古ではこういった対応の早い管理会社さんは何ともありがたい。
外壁のカビ除去
さらに、外壁のカビ除去に着手します。
本物件の購入検討のため、最初に物件チェックに行ったときに気になったのがこのカビでした。なんとも古臭い感じを漂わせる主要因となっていたためです。
下記のような感じです。自分が住むアパートがこれだったら嫌ですよね～
本当はガツンと外壁塗装までやりたいところですが、いかんせん現金を大量消費してしまったため、そこまでは手が（首が）回らず。とりあえずこのカビだけをじょきょすることとします。
カビと言えばやはりカビキラーですかね。
早速スーパーでカビキラーを2本購入。塗布しましたが、カビ面積が大きすぎて全然足らずに1日目は終了。
とりあえず効果はあったようで、塗布した個所は結構きれいになりました。おそるべしカビキラー。
2日目、今度はさらに大量のカビキラーを購入し、上記写真の残っている箇所、さらには写真外のもっと上部の壁に吹き付けるために、梯子まで購入して吹き付けを実施です。かなり高い位置にまで繁殖していたため、はしごの最上段に登って、上に吹きかけると自分にも泡が降りかかり、かなりつらいです。。業者さんにお願いすべきだったかもしれません。
で、、実施した結果、、大体除去出来ました！
白く光っているようにも見えますが、これは道路のミラーから光が当たっているだけで、基本的には大丈夫でした。バッチリ成功です！
・・・・
と、言いたいところだったのですが、はしごに登って高い箇所にカビキラーを吹き付ける際に、壁にズボンがゴリゴリあたって、その際にズボンにカビキラーがかなりついてしまったらしく、、、
このザマです。ズボンを一つダメにしてしまいました。カビキラー強力ですね。皆さんもカビ取り作業では服などに当てないように注意しましょう。( ；∀；)
あとは、壊れた雨どいの補修や、ポストボックスの改善などなど少しずつやっていきたいと思います。
と思っているところに、管理会社さんより電話があり、退去が2部屋！まあ年度末ですしね。ダメージでかいです。。。
一億円アパート決済完了！ ～手放しでは喜べない～
2/28、予定されていた築古アパートの決済に行ってきました。
上記の記事で書きましたが、売主さんが契約書に記載された条件の雨どい修理を全く実施しておらず、違約金請求か！？という流れもあったのですが、修理代金相当を別途お支払いいただくことで話を付けていました。
その話でまとまってから決済までわずか２営業日！ということで、新たな管理会社さんに超特急で修理代金見積もりを取って頂くように依頼しました。
ええ、もちろんリッチに入念な修理を頂く前提での見積もりです。
100万円くらいの見積もりが来るのかな～と思って期待していたのですが、残念ながら50万円超の見積でした W
そんなに控えめでなくてもいいですのに～と思いつつも、取り急ぎ2/26の夜に提出。
反応を伺うも、既に終業時間で連絡付かず。かつ、2/27は水曜日で休業日。結果を受け入れるかは2/28の決済の場で交渉、、という何とも危うい状態です。。
こんな痺れる決済は初めてです。どうなることやら。
いざ決済の場へ
さて、決済の場は三井住友トラストL&Fさんのオフィスです。普段はスーツで行くのですが、今回は銀行さんもいないので、シャツとセーターにネクタイを締めるだけで、少しリラックスして向かいます。
10分前に入室したのですが、ワタクシが最後の到着でした。
こういう決済の場はいつもは和やかに進むのですが、今日はピリピリした空気をビシバシ感じます。リラックスどころじゃなかったです W
そんな空気の中、軽い名刺交換を終えたところ、まだ若手のように見える司法書士の先生が「では登記に必要な書類を。。」と空気を読まずに発言。
買主側の仲介さんより、「いや、条件の調整が済まないとまだダメです！」と窘められます。いや～ ピリッしますねぇ。
で、こちらから取得した50万円強の見積もりを再度提示すると、売主の仲介さんからは
「見積書確認しましたが、足場代が相場よりだいぶ高いですねぇ。。これもう少し下がりませんかね？」との（ある程度想定通りの）発言！
ここはキレたフリをして、「アア？ グダグダ言うなら違約金請求してもいいんだぞ！？」と言っても良かったのですが、こちらの仲介さんが「そもそも買主さんは一般消費者、売主は不動産業者（三為ですけど）で、買主が当然守られるべき、またこの物件は当初の話よりも100万円の買い上げがある等、買主が相当折れているところもある。違約金の話も出ているんですよ？？譲れるわけがないでしょう！」とガツンと言ってくれました！
これを受けて売主仲介さんは売主さんと5分ほど電話。。結果、受け入れてくれることになりました。ただ、修繕代金は本日は支払わず、売買代金からの差し引きもなし。後日振込となりました。とりっぱぐれとなる一抹の不安はありますが、まあ何とかなるでしょう。。
入金完了 ＆ 衝撃の価格判明
この後は、淡々と銀行振込等をすませ、こちらの作業は完了です。三為業者さん口座に入金されたお金を今度は三為元の売主さん（こちらは個人の方）の口座に入金するのですが、銀行が込んでいるせいかなかなか入金確認が取れません。。。銀行が閉まる3時が近づいてきて、みな焦りだします。（悪いことに、複雑な取引にもかかわらず12時スタートだったのです）
待つこと30分ほど。何とか入金確認が取れました。三為さんも焦っていたのか、銀行への入金確認の電話を目の前でするのですが、その金額も大きな声で言ってしまいますW
「8400万円ですが、入金されましたか！わかりました！」と。。
おいおい、オマイラ、右から左に流すだけでで1600万円の利益か（10000マン-8400マン）、、と。中間省略だから登記費用も取得税もかかりませんからね。。
改めて不動産業というのがいかにボロイ商売か認識しました。いずれは大家だけでなく不動産仲介、やりたいと思います（爆）
しかし、不動産業者さんというのは実にエンドにやさしくないですね。売主から中間省略ではなく、一般仲介として出せば明らかにもっと高い金額を売主さんは得ることが出来たでしょうに、中間省略で買いたたくとは。。魑魅魍魎の世界です。
なお、登記簿を見ると、売主さんは5年ほど前に1億円の抵当で金利4.5%の鬼のスルガで融資を付けていたようです。確実に損をされていますね。怖い怖い。。
自分も二の舞とならないよう頑張っていきたいと思います。
ではでは。
Unixx South Pattayaで違法短期賃貸の大規模摘発！？ 民泊はNGだよ。。
違約金請求か！？という久々に沸点の上がるトピックを書いたのち、少し心を落ち着かせようと、心安らぐパタヤ物件情報でも久しぶりに調べてみようと思いググったりニュースを見ていました。
すると、下記の衝撃のニュースが！！
うーむ、自身の保有するコンドミニアムに警察が入って、大規模摘発ですか。。
全く心が落ち着きませんね(笑)
記事によると、一斉摘発により、客も部屋に入れなくなったうえ、短期貸をしていた中国人オーナーが逮捕されたようです。怖。。以前少し民泊していた身としては少々ビビるニュースでした。
タイでの民泊事情
そうです。タイでは短期賃貸（いわゆる民泊）では違法なのです。いや、ちょっと断言するほどの情報ソースを持ち合わせてはいませんが、ホワイトではなく、ブラックorグレーなのは間違いありません。
私もパタヤで幾つかのコンドミニアムに行きましたが、「タイでの民泊は禁止されています。泊めるのも泊まるのも違法で、罰せられます。通報します」みたいな貼紙は何度か見ていました。
考えてみれば当然そういう流れはあってもおかしくありません。
タイといえば屈指の観光立国です。アジアでは中国に次ぐ２位の環境客数を誇ります。（ちなみに３位は日本）その人口＆GNP比で考えると、タイがいかに観光に大きく依存しているのか、わかります。
とすると、ホテル業界の声も当然大きくなります。ホテルが、その大きな敵である民泊に対して厳しい姿勢を取るのは当然でしょう。また、民泊の対象となるコンドミニアムのオーナーの多くが外国人（特に最近は中国人オーナーが多く、中国人観光客はほとんど中国人オーナーの物件に民泊します）であるため、ホテルに泊まればタイの収入になるところが、中国人の収入になってしまうわけです。
そうなると、当局としても取り締まりに動く動機は大いにあったと言えるでしょう。
Unixxでの民泊状況
そんな中でのUnixx South Pattayaの民泊状況です。
わたしがこれまで何度か泊まった中では、先に書いたような民泊禁止！の貼紙は見受けられませんでした。また、私自身も民泊したことがありますように、実際に多くの部屋が民泊として出されているのも事実です。
ただ、昨年夏に訪問した時点では、記事にあったような、Ezi Trip Stay Co.,Ltd.社 の短期賃貸の看板といったものは見受けられず、オフィシャルに民泊を実施している印象は全くありませんでした。ここ半年の間に何か状況が変わってしまったのでしょうか。。少し気になってきました。近いうちに状況チェック（＆骨休め）に行ってこようかと思います。
なお、先ほどAirbnbでUnixx South Pattayaの物件がまだ出ているのか？とチェックしてみたところ、やはりまだまだありましたね。。(^^)
こういった中国人（だけではないかもしれませんが）の遵法意識の低さには少し感心します。（これは皮肉だけではありません。ある程度の割り切りと大胆さが国際社会では有効な側面があるかと思っています）
果たしてこれは良いニュースか悪いニュースか？
このニュース、立場によって良いニュースかどうか変わってくるかと思いますが、私としては喜ばしいニュースかと思っています。
短期賃貸が難しくなたという点はありますが、組織的に出なく、つつましくやるレベルでの短期賃貸では、なかなか収支を取ることは難しく長期賃貸の方が効率が良いことは実感済みです。（よほど優秀なエージェントがいるとか、現地在住して自身で管理、清掃できるなら話は別ですが）
そういった立場に立つと、民泊があふれることでのグレード感の低下、建物の破損の進展、プールの混雑(笑)などなど、民泊はオーナーにとってはありがたいことはあまりありません。まあ私としては今のように長期賃貸しているときに数日泊まりに行く、というのが非常にやりにくくなったというデメリットはありますが。。。
それでも物件の価値存続という面から考えると、ポジティブ面の方がはるかに多いと言えましょう。
結論としては、「少し心が安らいだ」というところです(笑)
ではでは。
