1億円中古アパート収支状況のリアルと 新築⇔築古の考察
一億円中古アパートを決済して1か月半が過ぎました。
上記記事の最後で2部屋の退去が。。と書いたのですが、結局そのうちの1部屋の入居者さんは退去を取りやめることになりまして、1部屋の退去で済みました。助かった～
留学生の方が2名でお住まいだったのですが、1名は帰国されたもののもう1名のカタガ引き続き住んでもらえることになったのです。嬉しい誤算でした。
退去が出た方の1部屋についても、ハウスクリーニング前（さらに言うと購入したてのために部屋の写真も一切Webに乗せていない状態）に申込が入り、すぐに契約となり、無事満室に戻りました♬ （なお、Webに上げたその日に問い合わせが2件入り、そのうちの1件がすぐに内覧→契約となりました）
購入前に今の賃料の妥当性について事前確認はしていたつもりではいましたが、すっと現行賃料で入ってくれたことで安心しました。管理会社さんに感謝感謝です。
1か月の収支状況
築古アパートを購入したのは初めて（これまでは区分と新築アパートのみ）でしたので、いろいろと心配はあった（客付けの困難さや修繕の多発）のですが、今のところ順調です。まずはこの1か月の収支状況についてご紹介したいと思います。
築古アパートを買ってみようかな？と思っている方のご参考になればと思います。
収入（家賃） 70.1万円 （1室退去が出た為、11/12の賃料状態です。来月はもう少し良くなるはず）
管理費 -3.8万円 （家賃の5%+消費税で1.08%）
修繕費 -1.2万円 （共用部照明の夜間センサーが壊れていたのを修理）
借入金返済 -37.4万円 （利息分21.7万円、元本分15.7万円）
共用部電気代 -0.4万円
計 +27.3万円
30年返済であることもあり、それなりに優秀なC.F.が出ますね！
区分と違う1棟ものの魅力と言えましょうか。
一室空室がなければさらに+6万円ほどですが、固定資産税が年35万円ほど、火災保険が年7万円ほど別にかかりますので、それらが月割では-3.5万円です。
よって、満室ベースでのC.F.は月30万円ほど。
また、年に2部屋の退去が合わせて1か月程度出ると想定すると、リフォーム＆AD合わせて1部屋4ヵ月分ほどのマイナスがあるとなり、それを考慮すると平均のC.F.は月27万円くらいになりますね。
年間で言うと320万円ほどのC.F.でしょうか。
もちろん大規模修繕費用や、所得税の支払いもありますので、ここからさらに減ってはいくのですが、それでも250万円ほどは手元に残ると思われます。
多いようにも思いますが、今回の購入に当たっては、
・売価の10%の自己資金
・約8%の諸費用（仲介手数料、ローン手数料、不動産取得税、登記費用など）
で1800万円ほど払っているので、順調に運営できたとしてもその手出しの回収には7年ほどかかってしまう計算となります。
フルローン、オーバーローンでRCを買いまくってギガ大家に！といったスピード感とは全く無縁の世界ですね。。
再生系や地方高利回り不動産でなく、23区中心で自己資金を10%程度出して、、、となるとまあこの辺りに落ち着いてしまうのではないでしょうか。
夢がない、、と感じられる方も多いかもしれませんが、現実的にはこういったものなのでしょう。
ただ、今回は私の属性も足らず、金利2.9%となっていますので、これを例えば2%以下に抑えられれば、だいぶ違う景色が見えてくるかもしれませんね。
もちろん、逆に金利上昇局面に入るとさらに厳しい世界になる可能性もあります。
それでも大家はやめられない
既に不動産投資をされている方はよくわかっておられるかと思いますが、上記の（7年経ってトントンという）損得計算では抜けている大事なポイントがあります。
それは、C.F.という収入のプラス以外に、元本返済が進んでいてそれがそのまま資産となっているという点です。
上記の例で言いますと、7年後の残債は7530万円ほど。すなわち元本返済が1500万円弱進んでいるということになります。すなわち1年あたり320万円のC.F.以外に200万円ほどの資産の純増があるということになります。
ただ、この計算には築年数経過に伴う資産価値がなかった場合の話となります。
7年でどの程度資産価値が下がっているかを正確に予測することは不可能です。
その時のマーケット状況や、日本/東京の賃貸需要状況、災害等による劣化状況などなどによってきますからね。
ただ、築古物件の資産価値の低下の度合いは新築物件に比べれば圧倒的に低くなります。粗いイメージで恐縮ですが、下記の感じです。RCを除けば、築30年近く建つと建物価格はほとんどマーケットでは0円に近い評価となり、あまり下がらなくなるのです。実際、私も今回の物件は土地価格に近い金額で購入できています。
この前提であれば、7年後の売却時も大きな資産価値の下落無しで売却できることを期待できます。
もちろん、今後土地価格の大きな下落があった場合は物件価格としても下がりますが、そのリスクは比較的小さいかとは思います。
結局新築？築古？
新築、築古の両方を持ってみて、どちらがお勧めなのか！
をズバッと結論として書きたいところなのですが、、、
私もまだ結論を掴めていません。
新築の手間のかからなさ、 金利の低さ、融資付けの容易さは非常に魅力的ですし、築古の長期視野に立った場合の資産価値の安定さも同様に魅力的です。
次の物件、新築で行くか、中古で行くかはまだ決心できておらず、おそらくいいのがでれば（そして融資が付けば）、新築でも中古でもこだわらず買ってしまうだろうと思います。いや、区分でも（新築はもちろん論外）いいのがあれば買うのでしょう。
未だ自分の立ち位置が確立できていませんが、5年後くらいにはこれだ！と言えるようになっているのかな。。
まとまりがなくてすみません。
