築古アパート 退去後リフォームとホームステージング リフォームは費用対効果を見極めよう
退去後リフォームの攻防
先日購入した築古アパートの退去日が来まして、入居者さんが退去されたとのことで、管理会社さんからリフォーム見積もりを出してもらいました。これまで新築アパートの退去は何度か経験しておりましたが、いずれもクリーニングのみでリフォームなしで済んでおり、費用も３，４万円で済んでいました。さすがに新築はラクチンですね。（入居者さんからは1か月分頂いているので実質プラスです）
築古アパートの場合は流石にそうはいかないだろうな、、とビビりながらリフォーム見積もりを待つこと3日、リフォーム見積もりが来ました。
・・・
来ました。35万円！( ﾟДﾟ)
おいおい、待ってくださいよ。。20平米の１Kですよ。
35万円出せばフルリフォームできちゃうじゃないですか。。
なお、見積もりの内訳は下記のとおりでした。高い順から。
・フロアタイル張替 5.9万円
・ふすま交換 4.8万円
・ドア内側塗装 3.8万円
・キッチンフロアタイル交換 3.1万円
・壁クロス交換 2.3万円 （23㎡）
・浴室パネル交換 2.2万円
・ハウスクリーニング 2.0万円
・キッチンクロス交換 1.6万円
・ドアポスト交換 1.4万円
・天井クロス交換 1.0万円（10㎡）
・押入クロス交換 1.0万円
・キッチン底板交換 0.9万円
・トイレクロス交換 0.9万円
・キッチンコーキング交換 0.5万円
・網戸張替 0.4万円
・浴室洗面器コーキング打替 0.3万円
・トイレタオル掛け交換 0.2万円
・押入天井クロス交換 0.2万円
・電球交換 0.1万円
・ハンドルパッキン交換 0.1万円
これはたまらん、ということで現地に行き状況チェックします。実際に自分の目で見てみたところ、、まあ確かに交換した方が良いのはよいのですが、しなくてもクレームが出るようなレベルでないものもたくさん交換前提の見積もりになってしまっています。
扱いやすい（ボリやすい）大家かどうか試されているのかもしれませんね。
いずれはフルリフォームで奇麗にするとしても、今回はまだそのレベルではないと判断して、クレームレベルのもののみの対処とすることとします。
ということで各所の写真を撮ったうえで、管理会社さんのところに行って個別に交換の是非について議論します。
私の目から見て現状のままではまずい（クレームレベルのもの）のは以下のとおりです。
・フロアタイル張替 5.9万円
・キッチンフロアタイル交換 3.1万円
・ドア内側塗装 3.8万円
・壁クロス交換 2.3万円 （23㎡）
・天井クロス交換 1.0万円（10㎡）
・浴室パネル交換 2.2万円
・浴室洗面器コーキング打替 0.3万円
・網戸張替 0.4万円
・トイレタオル掛け交換 0.2万円
これ以外については次回以降の対処とすることで合意したものの、まだ20万円になってしまいますね。。
まだまだいかん、ということで、
・フロアタイル（5.9+3.1万円）→クッションフロアに変更（4万円）
・ドア内側塗装→セルフリフォームでダイノックシートを張って補修（0.3万円）
・クロス交換（2.3+1.0万円）→これは致し方なし。お願いする。
・浴室パネル交換→これもセルフリフォームでダイノックシート（0.3万円）
・安いコーキング、網戸、タオル掛けはそのままお願いする。（0.9万円）
としました。これで8.8万円。ふう。元の見積もりの1/4に何とかなりました。
（管理会社さんも特段嫌な顔もせず、是非とも交換すべきというパーツについては意見が一致しました）
言いなりになってしまって当初見積もりでGOとしてしまうと大変な出費となるところでした。幸い自宅から近い物件のため、訪問して交渉出来ましたが遠隔地物件だとどうしてもお任せになりがちです。こういった点からも、私は基本的には自宅から1時間以内の物件しか買わないこととしています。（その分利回りは低くなってはしまいますが）
ちなみに修理前のドアが下記。ボロボロに剥げており、流石にこれは耐えられませんね
で、素人ダイノックシート張り付け後がこちら。まあクレームレベルではなくなりました。塗装より簡単、便利で見栄えも上々です。
気をよくして浴室パネルにも貼っちゃいました。Beforeがこちら。
Afterはこちら。ダイノックシート無敵！
まあ素人加工なので、長くはもたないかもしれませんが、フルリフォームまでの時間稼ぎと思えば十分かな、と。
さらに下げようと思えばクッションフロアについても、セルフでやるというのもあったのですが、費用対効果の面でこれはお願いすべきかな、ということでお願いすることとしました。
これでリフォーム無事完了～
と思ったのですが、入居者さんの入居後、「ふすまの開閉が固い。交換してほしい」というクレームが( ﾟДﾟ)！
早速手配して交換しました。。ちょっとばかりリフォーム範囲の見切りをミスったようです。まあこれも（少し控えめのリフォームとしてクレームであたら交換）ありかな、と。クレームを言わずに貯めこむタイプの入居者様の場合はCSが下がる可能性はありますが。。
ホームステージングやってみた
さて、今回の物件、購入と同時に管理会社も変更しています。ので、管理会社さんも部屋の写真を持っていません。ということで、リフォーム後に募集用に部屋の写真を撮ることとなりました。せっかくの機会なので、前からやってみたかったホームステージングにチャレンジします！
土地柄、物件の状況とターゲット層的にあまり高級感を出しても仕方ないので、小ぎれいで目を引き、明るい雰囲気を感じさせる写真を目指します！
前の新築アパートで写真を管理会社さんに撮ってもらったのですが、写真に拘る風は全くなく、
・安そうなコンデジで
・絞りや照度の調整もなく
・当然家具の配置等もなく
パシャパシャ、と数枚とって終わりの状況でした。管理会社さんで写真に拘ってくれるところはまだまだ少ないと思っています。
逆に言えば大家の腕の見せ所ともいえましょう。
ということで、以下のものを買いそろえます。
・広角レンズ（と言いたいところですが、高額なものを買う余裕がなくワイドコンバーターで我慢。。まあそれなりに広がりました！）
・照明
・ラグ
・テーブル
・クッション
・壁掛け
あとはミラーレス一眼でWBやら照度の調整をしてなるたけ明るいイメージの写真を目指します。私見ですが、賃貸物件の写真においては明るさは正義です！
ということで、こちらもBefore-Afterを。
まずは、あまり明度等気にせずに単純にAutoモードでぽちっと押した写真。
続いて、明るさ調整して撮った写真です。少し明るくなったかな？
続いて家具を置いて撮った写真です。どうでしょう？だいぶイメージが変わったのではないでしょうか？管理会社さん受けはあまりよくなかったのですが、個人的には気にっています。
別の角度から撮った写真も。
このステージングのBefore-Afterにより、Webからの問い合わせ数がどれぐらい増減したのか！？ステージングに効果はあったのか！？
を、報告したいと思います。さてどうだったでしょうか！？
・・・・
すみません、引っ張っておいてアレなのですが、撮影の直前に（リフォーム前に）申し込みが入ってしまい、効果は不明でした。( ；∀；)
次に退去が出たときに測定してご報告します。
