1億円中古アパート 決済に向けて ～金消契約完了、火災保険申込～
さて、前回から大分空いてしまいましたが、三井住友トラストL&Fの30年、2.9%で融資を進めることを決めまして、あとは月末の決済に向けて金消契約と火災保険の調整を進めていました。本日、無事に金消契約並びに火災保険の申し込みが終わりました。
今回はそれらについて書きたいと思います。
金消契約（事前作業）
9物件目の購入ですが、今回は初めてノンバンクさんでの融資となりました。これまでは公庫さん、千葉銀行さん、キャッシュでの購入の経験しかありませんでしたので。
ただ、特段大きな違いはないですね。
銀行さんでの融資の場合は、その銀行さんの口座の開設（口座を持っていない場合）がありますが、ノンバンクさんは銀行口座を持たないので、任意の銀行（既に持っているものでも新規開設の口座でもOK）に行ってその銀行口座での自動引き落としの設定を行う必要があります。
私はみずほ銀行を不動産事業用に使用していましたので、みずほ銀行に行ってL&Fさんから頂いた「預金口座振替依頼書」を提出するという事前の一手間があります。ま、15分程度の軽い作業でした。
事前作業自体は軽いのですが、この微妙な時間的なずれ（法人開設して、法人印を作って、それで銀行口座を作ってというタイムラグが出てしまいます）のせいで今回は法人化を諦めざるを得なかったのが悔やまれる点です。
ノンバンク系で融資を使って法人化する場合はくれぐれも決済までの時間的余裕を確保するようにしましょう！
金消契約（契約本番）
事前作業を終えて、本日金消契約に行ってきました。
が、こちらもあまり特筆すべきことはありません。
淡々と印鑑証明や住民票、収入印紙（6万円！高い！）を提出するとともに、各種書類（金消契約書や登記関連書類）に印鑑を押すだけです。
ただ、最近の融資エビデンスチェック厳格化の流れを感じることがありました。
ネット銀行の口座明細を出力して事前に渡していたのですが、今日の金消契約において、三井住友L&Fの課長さんが直々にやってきて、ネット銀行でのログイン、明細確認をされていきました。大した金額が口座に入っているわけでもないんですけどね。このあたり、完全にルール化されているようです。
偽装とかは今後たぶん非常に難しくなってくるでしょう。私はやっていないので大丈夫でした！（当たり前）
あと、今回、自宅を共同担保に入れています。自宅の共同担保、ある程度返済が進んだら抵当を抜いてもらおうと思っているのですが、その自宅に設定される債権額は「不足分」ではなく、融資金額になってしまうんですね。今回のケースでは9000万円。
ので、1000万円返却したら共同担保の抵当を外せる、といった明確なラインはなく、都度都度での交渉となる模様です。うーん、9000万円返却が終わらないとダメ！と言われたら30年間、家を売れなくなりますね( ；∀；)
ここは結構盲点となるかもしれませんね。まあ収益物件を売却すればもちろん行けるわけではあるんですがね。。。
自宅の売却を将来的に考えている場合は、安易に長期の融資を使用しての物件購入の際の共同担保に入れるのは避けた方が良いでしょう。
こういった場合は、共同担保用の安い戸建て物件を買うのがお勧めです。次回は私もそうしたいと思います。
火災保険申込
さて、話は変わり火災保険です。
今回の物件に対する火災保険は「あいおいニッセイ同和」さんにしました。
これまでの新築アパート、区分マンションは全て東京海上日動だったのですが、
・東京海上日動は保険金の設定がフレキシブルでない（自由に金額設定はできず、段階的な金額設定になってしまう）
・家賃収入費用特約が高い
ということで、トータルの保険金額があいおいさんよりだいぶ割高になってしまったためです。代理店さんに聞いたところ、特に「築古」であることが割高になった要素の一つだった模様です。こういうのはやはり代理店さんに詳細を聞かないとわからないですね。費用内訳は下記の通りでした。
保険金：3000万円（建物評価額は6130万円でしたが減額）
プラン：マイホームぴたっと ワイドコース（水災も補償）
地震保険：あり
支払い方法：5年一括払い
建物基本保険料 ：133,080円
建物地震保険料 ：155,250円
賃貸建物所有者賠償特約：20,820円
家賃収入費用特約 ：14,550円
計 ：323,700円
特にポイントは、建物評価額より保険金を大きく下げたところです。
その理由としては、別に燃えたり地震で全損になった場合、土地として売れば大きな損害は出ない（土地値に近い物件のメリットの一つですね！新築ではそうはいきません）
そして、保険金を大きく下げた場合であっても、水濡れ事故や盗難、破損、風災等々での数百万円レベルの補償金の支払金額には差はない！
という点です。頻繁に起きるこういった被害の補償金が変わらず、レアにしかおきない全損系だけの補償金の違いで、掛け金が大きく変わるのであれば、コストパフォーマンス的には大きく掛けるのは割に合わないと判断しています。
とはいえ、被害発生時に空室となった部屋の家賃を6か月保障してくれる家賃収入費用特約がわずか14,550円で入れるのは相当魅力的でしたのでこちらは入っておきました。
特に思うことは、こういったオプション特約については保険会社ごとに全然金額が違いました。オプションレベルで各社の見積もりを取り寄せて比較するのは非常に大事ですね。今回は大いに勉強になりました。
とはいえ、いざというときに払い渋りをされては意味がありません。その辺は信頼できる代理店さんに相談してみるのが良いと思います。
ではでは。
