築古アパートへの融資はやはり厳しい！ 融資打診結果と法人化
前回の融資再アタックから10日ほど経ちました。
再アタック状況については下記の記事に記載しましたが、
信金さん・信組さんで審査まで進んでいただけたのが、
- 小松川信金さん
- 城南信金さん
- 大東京信用組合さん
です。
あと、ノンバンクであたっているのが
- 三井住友トラストL&Fさん（本命。仮承認は出ている）
- セゾンファンデックスさん
です。
審査結果が返ってきたものもあり、状況の整理です。
ノンバンクさんの打診結果
まずは、融資OKの出ているノンバンクさんの状況です。
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三井住友トラストL&F
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泣く子も黙る（？）築古物件ウェルカムのノンバンクさんです。 ・仮審査期間わずか1日！ ・築古物件であろうと半端ない、融資期間30年 ・融資割合 90% (※これは物件によります) ・属性等無視。金利は固定3.4%、5000万円以上の融資だと2.9% ・共同担保物件が必須（返済の進んだ自宅もOK） 買付を出すやすぐに、仲介さんで打診頂き、承認が出ています。 30年の90%融資は魅力的なのですが、金利の高さと共同担保がネックです。 |
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セゾン ファンデックス |
三井住友トラストL&Fさんと双璧をなす、築古物件融資に対するノンバンクの雄です。個別打診して承認頂きました！条件は下記の通り。 ・仮審査期間は約一週間 ・融資期間30年 ・融資割合 90% (※これも物件によります。また95%もOKそうです) ・こちらも属性等無視の金利は固定3.65% ・共同担保は不要
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築古物件では融資が出やすいと聞いていた2社さん、やはりOKが出ました。
融資割合、共同担保不要な点ではセゾンファンデックスさん優位でしたが、金利がだいぶ差がついてしまいました。三井住友トラストL&Fさんで5000万円越えで低い金利が適用されるのが効きましたね。
ということで、現時点では三井住友トラストL&Fさんが最有力の状況です。
共同担保がない場合や、手持ち資金状況＆購入物件の評価によってはセゾンファンデックスさん適用の方が良い場合も多くあると思います。
ただ、いずれも金利は高めなのである程度の利回りがあるか、将来の借り換えに自信がある場合でないと厳しいですね。
あと、新設法人での購入も考えているので、その場合の条件を聞いてみたところ、
三井住友トラストL&Fさんは「打診に間に合わないからNG」
セゾンファンデックスさんは「金利が変わり5%台後半になりますよ？」
とのこと W うーん、今回ノンバンクさんでの購入であれば法人購入はNGです。
信金さん、信組さんの状況
信金さん、信組さんへの再アタックについては下記の記事で書きました。
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小松川信金 |
昨日、連絡を頂きました。いつも丁重にご対応を頂き、掛け合って頂いているのですが、今回もやはりNGだったとのこと。 正確には、融資が出せなくはないのだが、融資期間は15年以下。金利も三井住友トラストL&Fさんより高くなる、とのことでした。。残念。 少し締まり気味なのかもしれません。 |
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城南信金 |
先週の内に回答できそうと聞いていたのですが、いまだ連絡来ず。。 ダメな予感がしています。明日連絡を取ってみることとします。乞うご期待。 |
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大東京信用 組合 |
最後の希望です。1週間ほど前に、新設法人の可能性を電話で打診してみたところ、即答でOK。併せて条件検討すると言っていただけました！ 現時点では非常に前向きな感覚を感じています。 神様、仏様、大東京信用組合様、何卒お願いします。。 |
新設法人で買う？？
法人での購入を超える節税方法として、海外在住して非居住者となって税率を下げる手法を上記の記事で記載しました。
実際、それを達成するために実は今の勤務先の会社の海外支店への転勤希望を出していました。が、、、どうやら落選してしまった模様です。OTL
まだ確定はしていませんが、ほぼだめっぽい模様。
そちらの手段がなくなったので、個人か法人か、という話となるのですが、今回の物件購入では圧倒的に法人がお得と考えています。その理由は下記です。
- 既に5棟10室を達成しており、青色申告特別控除65万円をもらっている。個人で買い進めてもこれ以上控除は使用できない。
- 土地値に近い物件のため、建物割合を高くとって減価償却費を高める余地が少ない。よって、毎年の利益が大きく上がってしまい、個人としての税額が大きくなり、法人化でのロス（税理士費用、法人住民税の固定支払い）を超えるメリットが発生する
- 子供への相続についても考えたい。法人購入であれば相続がより容易に。
このあたりのシミュレーションはかなりいろいろな条件が組み合わさってくるので、一概には到底言えないのですが、自身の判断としては法人がよかろう、ということになっています。大東京信用組合さんでの融資が出れば法人新設するつもりです。
そのあたりの経験ができればまたブログで書きたいと思います。
ではでは。
