1億円中古アパート 決済直前に大トラブル！！ 違約金請求か！？
前回の記事で、年末に契約した１億円中古アパートの金消契約、火災保険が無事に終了したことを記載しました。www.nuixx.net
管理会社さんと管理委託契約締結
これであとは残るは２月末の決済を迎えるのみ、、ということで、購入後の管理を任せようと考えている管理会社さんと打ち合わせ＆管理契約の締結に行ってきました。
管理契約としては、5%の管理手数料。まあ標準的です。本当は4%くらいでお願いしたいところだったのですが、
- 築古で修繕も多数発生しそう
- 入居者さんで外国人も多く、いろいろと御厄介をお掛けしそう
- 5%のなかで、月一回の清掃も実施してくれる
ということから、値切り交渉はせず定価の5%でお願いすることとしました。
管理をお任せしていく中で不満が出れば交渉するのも可能ですしね。それに最初から値切り値切りしてくるようなオーナーには好印象はもってもらえないかな、と思います。（逆の立場であれば私もそう感じるでしょう）1%を惜しんで空室が長引くのでは元も子もありません。
また、 管理委託契約書雛形をチェックして、数点気になった点を指摘すると即座に修正対応してくれた点も好印象です。客付け力はまだ未知数ですが、現在の全管理物件の空室率は1%以下ということで、期待しています。
管理会社さんと物件確認へ
無事、管理委託契約に押印したのち、管理会社さんと物件の確認に行きます。
ここで物件確認前に気になっていたのが、物件購入の契約時にお願いしていた以下の２点。
- 放置自転車の後片付け
- 屋上の壊れた雨どいの補修
です。特に２点目は気になったので、契約書にも「壊れた雨どいについて、売主負担で修理する」という事項を入れておいてもらいました。
で、現地に到着して確認したところ、、、
直ってないよ。。。自転車も片付けられてないよ。。
もう引き渡しまで１週間、、下記の感じでバックリ壊れてしまっているので、数営業日で部材の発注、入居者との調整含め、補修完了できるとは到底思えません。。どうするのか！？
鬼と化しての交渉
念のため仲介会社さんに「決済までに修繕できるのか？」を至急確認してもらいましたところ、、、「現行管理会社に委託したところ、放置されていたようで決済までに引き渡すのは難しそう。決済後に速やかに売主負担で修理するという念書を出すので決済してほしい」とのこと。。
普段は私もあまりもめ事とかは嫌いなタイプですが、さすがにこれには頭に来ました。決済期限について、法人化の余裕を取るために売主さんと交渉した際に、2月末は厳守！と言われたため、なくなく法人化をあきらめて個人での借り入れとすることで断念した経緯もあります。にもかかわらず、売主さんは２か月の余裕のある中で、自身の債務を果たしていませんでした。。ここは鬼と化すべきでしょう！ということで、
- 決済日を超えての補修については論外。決済代金を支払ってしまうと、確実に修理してくれるかも非常に怪しい。到底受け入れられない。
- 売主は契約書に記載された自身の債務を果たしておらず、契約違反による契約破棄要件に該当する。違約金10%(1000万円)を請求することも考える。
- とはいえ、契約破棄をするのでは、瑕疵のない仲介会社や金融機関、司法書士、新管理会社など各処にご迷惑をおかけすることになり、本望ではない。代替案として、こちらで取得した修理見積代金相当を補償金として売主→買主に支払っていただく（決済代金から値引き） ことで検討せよ。
と伝えてみました。結果、売主で上記条件でお願いしたい、という回答が来ました。
やはり、1000万円の違約金が効いたのかもしれません。要求事項は口約束にせず、契約書にキッチリ書いておくのは、やはり大変重要ですね。
ということで、新管理会社さんにお願いして、しっかりとした修理をした場合の見積もり依頼をお願い中です。
決済（2/28）まであと3営業日しかありません。果たして間に合うでしょうか？？まあ間に合わなければ違約金請求という形になるかもしれません。
期限の遅延という理由だけで、違約金満額請求できるかはちょっと私にもわかりません。民事裁判等時間もかかるので、あまりやりたくはないところです。
もし、どなたか、詳しい方いらしましたら是非ご教示ください。
何となく違約金を頂いた方がお得感はあるのですが、物件自体は気に入っていて是非購入したいという思いはありますし、あまりギスギスしたもめ事は好きではないので、今回はこの方針でまずは進めていきます！
※甘いかなぁ。。。
ではでは。また、この結果についてはブログに書かせて頂きます！
