築古一億円の鉄骨アパートへの融資付けチャレンジ結果
ようやく本日から正月気分も抜けて通常営業が始まるところも多く、逆に私の仕事の方は年末年始対応がひと段落したということもあり、本日は休みを取って、年末に契約した築古（築32年）一億円の鉄骨アパートへの融資付けのため、金融機関さんにアタックすることとしました。
仲介会社さんのご紹介で、三井住友L&Fさんの方はすでに打診済みなので、それ以外の金融機関さんに絨毯爆撃のように電話しまくることとします。
本当は、個別に当たるよりは、不動産会社さんや大家さん仲間からのご紹介で面接を受ける方が当たりはよいのですが、残念ながら今回購入の仲介をお願いしている不動産会社さんでは三井住友L&F三以外の紹介は難しいとのこと。大家さん仲間も身近におらず、しかたなく個別アタック（電話攻撃）することとします。
大家の会とかでネットワークを作っておくべきだったかもしれませんが、後の祭りです。
結論を先に書いておくと、殆ど全滅に近いです。( ；∀；)
築古物件への融資付け状況の厳しさを実感した次第です。せめてRCであれば。。RCのありがたみを今にして再認識しました。
まずは地銀さん
| きらぼし銀行 | 以前に新築物件で大変良い条件で頂いていたので、一番期待していました。 が、耐用年数までの融資期間を厳格に守る、ということで２年しか取れずあえなく断念です。 |
| 東日本銀行 | こちらもきらぼし銀行さんと同様です。新築物件への反応は非常に良かったのですが、融資期間を厳格に守るということで、取り組み不可と断言されてしまいました。 |
| 横浜銀行 | 残念ながら築古以前にエリア的にNGとのことでした。横浜銀行さんはどちらかというと城東物件好みの私のスタイルとはどうも合わないようで、厳しいです。 |
| 東京スター銀行 | 先日、とある不動産会社さんで「築古物件で融資が出たんですよ～」という情報をもらったのでアタックしました。 が、築古とかエリアとかを話す前に「収益物件への融資の相談なのですが。。」という一言を伝えただけで「あ、もうアパートへの融資は一切やっていません。最近厳しいんです」と完全なる門前払いでした。ここまで露骨なのは初めてでむしろ清々しく感じましたね。もうアウトでしょう。 |
| 千葉銀行 | まだ前回の融資から確定申告を終えておらず、打診できない状況です。もうすぐ確定申告を終えるのでそのタイミングで一応聞いてみようとは思っていますが、まずもってNGかと思います。 |
| 静岡銀行 | こちらはとある不動産会社さん（今回の仲介の会社さんではない）からのご紹介を受けて打診しました。最初は微妙な状況でしたが、支店内で確認頂いた結果、かなり前向きなご反応を頂きました（むしろ「ぜひ貸したい！」くらい。。）。 フルローンももしかするといけるかも、とのこと。ただ金利が高いのです。三井住友L&Fよりさらに一段高い状況です。うーん。。 |
いや、厳しかったです。静岡銀行さん以外は耐用年数を厳格に見るところばかりです。（東京スター銀行さんは別格 W）
こうしてみると静岡銀行さんの特異性が良く分かりますね。共同担保も不要なようなので、金利さえもう少し安ければ最高なんですけどね。。
続いて信金、信組さん
前回の草加築古RCでトライしたものの、耐用年数の問題でNGとなった東京ベイ信金、城北信金さんはもう検討外としました。西武信金さんもNGだったのですが、とある不動産会社さんからご紹介を頂いた支店さんにもアタックしてみました。
その他の信金さん含めた、打診結果は下記のとおりです。
| 西武信用金庫 | 残念ながら融資不可。先月、金融庁の監査が入ったこともあり、かなり厳しくなっているようです。ただ、支店によってはまだまだ出る（融資したい）ところもあるようです。私の物件も取り付く島もない感じではなく、総合的に不可と言われました。区分には出してくれるとのことでしたので、区分で融資実績を積むのもありかと考えています。 |
| あすか信用組合 | 韓国系の信用組合です。韓国系だから？かはわかりませんが、最近の融資引き締めの雰囲気は全く影響されていないようでした。物件価格と銀行の評価価格（収益と積算の低い方）の差を自己資金で埋められるなら融資可能とのこと。この物件では2500万円ほどの乖離が出てしまい、ちょっと厳しかったです。金利は2.5％～3.0％の模様。また、期間も15～20年程度。自己資金多く出してもそこまでは金利はよくないので、ちょっと微妙です。 |
| さわやか信用金庫 | とある融資コンサルさんからもおすすめ（最近も築古で引けたとのこと）の信金さんでした。期待していったのですが、残念ながらエリアの問題でNGです。曰く「支店から自転車で15分程度」の距離の物件しか取り扱えないとのこと。残念ながら葛飾方面には支店はありませんでした。西側の物件なら大いにアタックの価値ありかと思います！ |
| SBJ銀行 | あすか信用組合と同様、韓国系です。あれ、信金じゃなくて地銀なのかな？？ 地銀らしく（？）耐用年数が残っていないとダメ！ということで取り付く島なしでした。残念です。 |
総じて、地銀さんに比べると耐用年数に対する柔軟性があるようです。ただ、やはり物件および居住エリアがポイントになります。こうしてみると全然葛飾方面のじゃないですね。。葛飾方面の信金さんは以前打診した時うまくいかなかったので、今回打診チャレンジしませんでしたが、もう一度明日にでも当たってみようかと思います。
特にさわやか信金さんには期待しています。西武信金さんもひと段落すればまた門を開けてくれることを期待しています。
融資コンサルにご相談
個別アタックで思った結果が得られなかったこともあり、融資サポート的なサービスをされている会社さん２社に相談してみました。
１社は武蔵小杉方面が地元ということで、西武信金、さわやか信金さんをお勧めされましたが、先述のとおり既にアタックした結果NGでした。特段、担当者さんとのコネもないとのことで断念。
続いてもう一社、新橋近辺の会社さんに話しましたが、、物件のエリアや築年数、居住地などをお伝えしたところ、
「うーん、それだと三井住友L&Fと静岡銀行さんしか出ないですね。今、東京の築古物件を購入するのであればその２行しか出ません！」
とまさしく思っていた通りのアドバイスが。嬉しいような、嬉しくないような W
ということで結論
余程の資産家とか高収入の方は別ですが、一般のサラリーマンであれば、、
- 東京の築古物件を買うなら三井住友L&Fと静岡銀行以外は相当厳しい
- 金利も2.9％~4.0%（金額次第ですが）を覚悟せよ
- ただし、融資残年数のあるRCならもう少し幅が広がる。出口も考えて、似たような利回り、資産性であればRCを選べ！
というところです。うーん、もうちょっと早く気付いていれば、RCで探したかもしれません。もう時すでに遅しですが。しかし、この後上記の２行さんも融資を閉じてしまったら、本当に誰も買えなくなってしまいますね。怖いところです。
最悪は退去してもらって土地としての出口が考えられないと詰みかねません。皆様もくれぐれもご注意ください。
ではでは。
