最終融資結果とそれを受けての戦略
しばしインフルエンザでダウンしておりましたが、、その間に残っていた信金、信組さんからの融資打診結果が返ってきました。
上記で書いた
- 城南信金さん
- 大東京信用組合さん
です。その結果ですが、、
やはりダメでした！
城南信金さんについては、お渡しした資料について随分お褒めの言葉を頂きまして、もしかしていけたか！？と思いきや、「昨今の融資情勢もあり、耐用年数についてはうるさくなっていまして、、」とのこと。アウト～ うーん、築古物件を買うにはもっともよくない時期に買ってしまったのかもしれません。
大東京信用組合さんについては出るは出たのですが、融資期間は15年と短め。金利も3％越えとのこと。うーん。。三井住友トラストL&Fの30年、2.9%の条件を伝えると、「えー、それいいじゃないですか。僕でも断然そっちを借りますよ！」というお言葉が。(^^)
まあそうなんですけどね。。ただ、確かにキャッシュフローの面で考えると2.9%であっても30年引けると悪くはないんですよね。
ということで、腹をくくって三井住友トラストL&Fさんで融資をお願いすることに決めました。
残念なのは、時間的な問題で法人化が間に合わず個人での購入となってしまう点です。（三井住友トラストL&Fさんは銀行ではないので、法人作成→銀行での法人口座開設→三井住友トラストL&Fさんでの引落し設定と時間がかかり、決済期限に間に合わないのでした）
まあ致し方なしです。
個人と法人の税金の違い
個人と法人での税金の違いはいくつかあります。
【税率の違い】
法人税率は800万円を超えなければ25%というところです。これに対して個人は会社員としての所得と合算されてどんどん税率が上がってしまいます。この物件の収入をまともに入れてしまうと、おそらく住民税込みで43%です( ；∀；) うーん。。
【売却時の譲渡所得の扱い】
個人であれば5年以内の売却だと高くて39%、それ以上の保有だと20%です。かつ、分離課税となるため、所得とは別の課税となります。が、法人であればそのような区別はなくなり、一般的な所得と同じ扱いとなります。よって、25%。ただ、減価償却を多く積んでいて売却時の利益が大きくなった場合（結構そうなるケースは多そう。。）、800万越えで38%にもなります。よって、減価償却を多く積み、かつ5年以上の保有の場合は個人が圧倒的に有利となる訳ですね。
他にも、細かい違いは幾つかありますが大きいのは上記2点ですね。
これを踏まえると、今回のように個人で保有せざるを得ない場合はたっぷり減価償却を積んで長期保有せよ！というところでしょうか。まあ不動産投資としては王道の在り方でもありますね。致し方なし。頑張って長期保有していきます。
なお、減価償却を積むには売主さんとの建物割合での合意が重要になるのですが、売主さんが課税業者さんだと、彼らは消費税を建物代に対して払わないといけなくなるのでなかなか建物代の割合を大きくしてはくれません。が、今回は幸いにして非課税業者さんだったので、あっさりOKでした。ついています。
確定申告を終えて
さて、1月末となり会社からの源泉徴収票も発行されたので確定申告を終えました。昨年は物件購入がなかったので、なんとか不動産収支はプラス決算でした。（不動産取得税は発生した）
大口融資を頂いている千葉銀行さんに確定申告を提出するとともに、今回の物件の購入について事後連絡しておきました。
が、、かなり渋い反応でした。ヤバい。。
千葉銀行さんとしては、耐用年数切れの物件からの収入は収入としては見れないそうで、この物件はローン返済のみを生み出すマイナス物件としてしか見ないとのこと。そうすると、圧倒的に毎月のキャッシュフローがマイナスになります。。。
今後の千葉銀行さんからの融資はかなり難しくなるかもしれません。
ふぅ。築古物件の融資が厳しくなるうえに、新築にも貸してもらえないとなるとどん詰まりですね。。うーん、少し今後の融資戦略を考えないといけなくなりそうです。鬱。
