不動産投資は「歪み」で儲ける ～区分所有の老人ホームに買い付けを入れました～
新たな満額買い付け
草加マンションが買えなかったショックも冷めやらぬ中、再び 満額買い付けを入れました。今度は初めての投資対象「区分所有の老人ホーム」です。
区分所有の老人ホーム、前にも一度検討したことがあったのですが、当時の物件は利回りが6%後半で見送ったのですが、今回は築浅（築12年）で利回り7%を大きく超えてきたため買付を入れてしまいました。
まだ契約に至ってはいないのですが、今のところライバルの買付も入っておらず、満額かつ融資特約なしでの買い付けなので、今回は買えそうな気がしています。
何故買える？
この物件、
- 23区の駅から徒歩7分
- 築浅
- 法人（老人ホーム運営業者さん）の30年借り上げのため空室の心配なし
- 管理費修繕積立合わせて月1万円、すでに積立金は5千万円以上の残高
と、数値的にはかなり優良です。今の市況的には6%あるいはそれ以下が普通ではないでしょうか？では、何故これが7%超の利回りでも瞬間蒸発しないのでしょうか？
答えは、この物件が「老人ホームであり、共同住宅ではないため金融機関からの融資が出ない」という点にあります。
共同住宅としてすぐに転用可能であればまた話は違うのかもしれませんが、この物件、風呂やキッチンが部屋にないのです。よって共同住宅としては使用できず、一般的な融資基準にあてはめられないのでしょう。
区分と言えど、融資利用の希望者が多い中で、融資が出ないことで圧倒的にライバルが減ることになります。このため、利回りが相対的に高くなっています。
不動産投資の歪みについて
まだ購入できておりませんので、今後購入できたのちに「区分所有の老人ホーム」投資についてもご紹介できればと思います。
さて、本題の歪みについてです。
私がここで書いた歪みについては2つの歪みがあります。これらについて、少し書かせてください。
①金融機関の融資姿勢の歪み
今回、高利回りで変えた理由の１つは、先に書いた金融機関の融資姿勢によるものです。不思議なもので、大手企業による一括借り上げで、通常の区分より賃貸経営としても安定するものなのですが、融資が出ません。こういった歪みを利用できれば儲けにつながります。
②相対取引による歪み
そして、もう一つの歪みが相対取引での価格の歪みです。少し探してみたのですが、この物件同じ建物の同一スペックの部屋が、３部屋市場に出ている＆出ていました。それぞれの利回りは
- 7.2%
- 6.3%
- 5.7%
でした。賃料や間取り、借り上げ先等もすべて同じなので価格の差にすぎません。7.2と5.7だと1.5%の差ですが、金額にすると400万円弱！の差です。全く同じ商品がこの差で市場に売られるのが不動産の相対取引の特性ですね。（この前の草加RCマンションなどもそうでしたが）
たとえばこれが代表的な投資商品である株式とかFXとかを考えてみると、同じ株、通貨を同じタイミングで買おうとする際に400万円の差が付くことなんてありえないですよね？こういった相対取引の歪みをうまく利用できるのが不動産投資の旨味ですね。
その他の歪み
このように、いくつかの歪みをうまく利用することでローリスクに儲けることが可能です。あと有名な不動産投資における歪みとしては、税制の歪みがあります。
・タワマン節税（相続税評価と市場評価の差を利用して相続税を節税。ただ、これは抜け道が封じられつつありますね）
・ハワイ等の築古物件を購入することでお金持ちが節税できる（所得税+住民税の最高税率55%と譲渡所得税の税率20%の差を利用する）
これらについても書きたいところですが、如何せんそれらの歪みを利用できるような資産背景はないので、いつか将来実体験を元に書けるようになりたいですね。
そのほかにもこんな歪みがあるよ！というのがあれば是非、
機能でお教えください。 m(_ _)m
