購入物件その８ 金町新築一棟アパート
金町新築一棟アパート
さて、最後の購入物件、かつ初めての一棟もの物件です。2017/12月に購入しました。
本当は土地から自分でプランを立てて利回り8％越え、、というのを目指していたのですが、なかなかアパート建設に向いた良い価格、形の土地も見つからず（このご時世、そういった土地はあっという間にアパート業者さんに買われてしまうそうです。。）、並行して新築建売のアパートも探していると、23区で想定利回り7.6%と相場よりは高いアパートを楽待で見つけまして購入に至りました。目標の8%よりは利回りが下がりますが、
- 建売のため、購入後すぐに募集＆家賃を得られること
- 建築時期の遅延や各種トラブルといったリスクを避けられること
- 融資の打診もしやすいこと
- 12月完成ということで、繁忙期に向けた購募集時期としてはベストであること
といった好条件を考慮して、0.4%程度の利回りの差の価値はあると考え、購入を決断しました。ただ、難点は駅が遠い（15分）のです。。
物件との出会いと決断
楽待の物件情報アラートを設定しておきまして、その条件に引っかかってメールが来たのが出会いの契機です。23区としては高めの利回りに惹かれ、物件情報をチェック、条件もよさそうだったということで仲介会社さんにすぐ電話しました。この会社さんでは買付の到着順ではなく、融資が出た順で契約するということで、電話の翌日に物件を訪問、よい物件に思われましたので、すぐに購入を決断しました。（他の申し込みも入っているということでしたので決断は急ぎました）
不動産の購入にあたっては、良い物件は判断スピード命です。最近は、情報をもらってから1，2時間で買い付けを出すのも慣れてきました。
オリックス銀行の仮審査も1日ですぐにOKが出たということで、その翌日には売買契約の締結、というスピードです。7000万円を超える契約を2日で判断する、というプレッシャーで正直かなり悩んだのですが、仲介会社さん、建築会社さんともに1部上場企業、大量の建築実績あり、想定家賃も物件見学後に訪問した各種客付け会社さんの算出家賃と乖離がなかったこと、そして何より、金町には東京理●大学さんの葛飾キャンパスが5年前にできたばかりということで（キャンパス移転の心配もなく）需要が期待できること、などを考慮して購入決断しました。
購入後の運営状況
懸念事項としてあったのが駅からの距離の遠さです。金町駅からは15分の距離となります。この距離がネックとなり、客付けに苦労するかな、、という懸念があったのですが、最終的には募集開始より2か月（12月中旬～2月中旬）で8室満室となりました。まずは一安心です。
運営後の現利回りとしては、7.7%です。想定利回りより高くはあるのですが、高速インターネット無料として、その運営費が0.1%程度かかっているので、ほぼほぼ想定通りというところです。融資は95%、25年融資、金利1.11%と有り難い融資を頂けました。（このあたりは追って詳細を書きたいと思います）
家賃から管理費や清掃費、電気代、インターネット代、さらに固定資産税、ローン返済等を引いた（所得税引き前の）C.F.としては150万円強、売買金額の2%強ということでまあ25年融資としては合格点ではないでしょうか。もちろん新築で10%とかいうツワモノ大家様方からすればダメダメではあるのでしょうが。。
区分と違い一棟ものは自分でやるべきことがいろいろありました。
次回以降それらについて少しずつ書いていきたいと思います。
