1億円のアパート 買っちゃいました
年末も近づいてきました。多くの会社では12/28（金）が最終日だったのではないかと思います。残念ながら私は12/31の夜から1/1の朝にかけてシステムのリリース対応で出社です( 涙）
が、そんな多くの会社の最終日である12/28に築古のアパートを購入（契約）してきました！しかも金額は初の９桁、1億円。。築古で９桁、痺れますね。何かあったら首をくくらないといけないかもしれません。
購入の決め手
今まで、安全性を求めて区分と新築アパートしか購入してこなかったのですが、今回は大きく方向性を変えて築古。しかも築古にもかかわらず高いアパートを購入してしまいました。まだローン契約は確定していませんが、おそらく月々の返済は40万円ほどになるのではないでしょうか。何かあったら給料からの返済すら難しくなる金額です。
にもかかわらず、今回清水の舞台から飛び降りる気持ちで購入に踏み切った理由は何でしょうか？それは下記３点が満たされている物件だったからです。
- ロケーション 駅徒歩6分と12分
- 利回り 9.1%
- 資産性 相続税路線価で物件価格の70％越え
駅からの距離で言うと京成小岩から徒歩6分、JR小岩から12分となります。
残念ながら京成小岩はあまり駅力は強くないです。乗降客数は2万人を切っており若干寂れた感じがします。とはいえ徒歩6分なのは魅力的。それに加えて、JR小岩が使えて、こちらは利用客数が6万人。駅前には４つの商店街があり、イトーヨーカ堂もありましてなかなか賑やかです。
特にJR小岩は一度訪れるとわかりますが、極めて多国籍の香りの強い街です。そこら中に外国人経営の店があります。多いのは中国、韓国、ネパール、タイ、インドといったアジア系です。実際、このアパートも12戸中4戸が外国人の入居者さんです。外国人を歓迎しない大家さんも多いと思いますが、家賃保証さえ通ってくれるのであれば私は外国人許容派です。特に小岩は外国人の入居者の割合の高い街なので、管理会社さんも地元の会社を選べば外国人の扱いにも手馴れているとのことで、トラブル対応もうまくやってくれると期待しています。
さらに、物件のすぐそばにコンビニ2件、スーパーマーケットもあり、生活には全く困らなそうです。
利回り
今回9%越えとなかなかの利回りでした。東京23区以外であれば築古のもっと高い利回りの物件は多分ゴロゴロしているとは思いますが、基本的には私は23区近辺、自宅から車で1時間以内のロケーションで探しています。これは極力自身で物件を訪れてメンテ、改善できるようにという意図と、今後の人口減時代にも人口が減りにくい場所という2つの理由からです。（ただ、私が東京でなく例えば名古屋とか仙台に在住していればおそらく23区物件にはこだわらなかったでしょう。人によって戦略が違ってくるのは当然で、少なくとも今の私の状態では23区物件が最適かなと思っています。）
この23区で、駅から徒歩10分以内、土地が所有権、新耐震の一棟ものという条件で探すと、シェアハウスを除くと３，４件しか楽待でも検索されません。今の時世では９％あれば御の字というところかな、と考えています。
資産性
そして何より、今回の購入の決め手となったのが資産性です。
土地が250平米以上で、10m道路に14ｍ接道。相続税路線価でも物件価格の70％越えであり、建物がなくなってもいまの市場で土地として売った際に、購入金額以上の金額で売れると思われたというのが大きいです。いわゆる土地値アパートですね。
最悪のケースで、地震なり火事なりでアパートがなくなっても資産を毀損することなく処分できるというのが心の支えになりました。
20年ほどアパートとして使用したのちに、アパートを取り壊して土地として売却するのがベストシナリオかと考えています。
ロケーション、利回り、資産性の1点、あるいは2点を満たす物件は探せば割とゴロゴロ出てくるのですが、この3点を満たす物件はなかなかありませんでした。
上記の記事で書いた草加の物件は、上記3点を満たす物件でありましたが、人気で買えず。。今回はそのリベンジということでやっと購入ができた形です。
将来性について
上記で書いた3点に加えて、購入を後押ししたのが小岩の特徴である「外国人が多い」という点があります。先にも書きましたように私は外国人受け入れ派です。
特に先月、出入国管理法改正案が通りました。いわゆる“移民受け入れ法案”ですね。ネットでは反対の声も多いですが、世界一の高齢化が進むこの国で移民受け入れが今後拡大するのは避けようのない運命と思います。そういった点で、外国人にとってすみやすいこの街、小岩が今後さらに賃貸需要が高まる可能性が高いと思っています。
外国人はあまり築浅とか新築にそんなに興味を示しません。今回購入したアパートもおそらく外国人需要には十分こたえられるものかと考えています。
加えて、小岩駅では北口、南口ともに大規模な再開発計画が計画されています。私も購入後に知ったのですが、小岩駅、東京における伸び率ランキングの第一位に選定されていました！将来的な価値UPにも大変期待しています。
新築アパートと比較して
さて、最後に、現在保有している新築アパートとの比較をしてみます。
まずはメリットです。
【メリット 】
- 資産性 （新築アパートでは土地値は不可能。売却時には確実にさがる）
- 利回り （最近下がり気味とはいえ、探せばよい利回りも見つかる）
- 家賃が安定 （築25年を過ぎると基本的に家賃は下がらず安定します）
といったところ。デメリットはというと
【デメリット 】
- 融資付け困難 （新築では1.1%で借りれたのにこちらでは3％程度 orz ）
- 修繕が頻繁 （修繕履歴を見たら3年の間に20カ所ぐらい修理してました。。）
- 大規模修繕も必要 （チョーキング発生しており、近い将来外壁塗装が必要）
というところでしょうか。
あと、新築は一般的に客付けがしやすいという話もありますが、これに関しては家賃次第というのが私の考えです。おなじ京成小岩近辺の新築アパートでも、高い家賃設定のために1年経っても満室とならないMDIさん、シノケンさんの物件もありますし。。
そして、やはりデメリットで最も大きいのが融資ですね。とても属性が高い方や資産がある方、金融機関にコネのある方はもしかするともっと低利で借りられるのかもしれません。私もこれからもうちょっとよい金利の金融機関がないか、決済までにがんばって探したいと思います。（よい金融機関さんの情報があれば是非ください！！）
１％とかで借りれるなら中古アパート最強！なんですけどね。
この中古アパートでの今後の運営状況については、少し運営してみて、また書きたいと思います。2月末の決済に向けて忙しくなりそうです！
