購入物件その７ 武蔵小杉区分マンション ～サブリース契約の是非～
武蔵小杉区分マンションの購入
しばらくUNIXX SOUTH PATTAYA絡みの記事ばかりでしたが、再び購入物件情報に戻ります。「購入物件その１」で紹介した文京区区分マンションが高値で売れて現金ポジションが多くなったので、それで武蔵小杉の区分マンションを購入しました。こちらは楽待で探した物件です。条件的には良い物件と思えたのですが、不思議と買付も来ずに売れ残っていた物件です。
売却した文京区区分マンション
家賃収入 8.9万円
築年数 16年
売却価格 1950万円 (利回り5.5%)
購入した武蔵小杉の区分マンション
家賃収入 9.1万円
築年数 11年
購入価格 1550万円 (利回り7.0%)
ということで、家賃は上がり、築年数は新しくなりつつ、購入価格も売却価格より大幅に安くなり、数字上は「お得」なのですが、やはりそこは「文京区ブランド」なのですね。文京区というだけで利回りが低くても買う人が多く人気が出るのでした。そういう意味で本当にお得な買い替えであったかはよくわかりません。まあ将来的に武蔵小杉の人気が上昇し、家賃も下がらず売却価格も下がらなければOKなのでしょう。
※追記 その後、仲介手数料込みで1750万円で売れました。結論としては成功でした！
サブリース契約の是非について
さて、本物件はサブリースが付いていたのですが、問題なく外せるということで外しております。その結果、7%という利回りとなっています。今のところ解約も出ず、順調な状況です。しかし皆さんどうして賃料上不利となるサブリース付けるんでしょうね？不思議なところです。 特に新築区分で購入する際にサブリース付きで購入される方が多いと感じます。
サブリース契約がすべてダメではありません。私の区分もサブリース契約/法人契約が多いです。ただ、サブリース契約の物件を購入するにあたって下記には是非とも留意してほしいと思います。
- サブリースがないと運用できない物件であれば、そもそも買ってはいけない。
- サブリースの相場賃料に対して手数料は10％以内で。賃貸需要がよければ5%。
- 但し、遠隔地物件や賃貸付けの弱い物件であればサブリースの積極活用はアリ。
- サブリース解除不可のものは極力避ける。
１はかぼちゃの馬車事件を見ていれば分かりますね。そんな物件ではサブリース会社から賃料下げを求められた際に断るのも難しくなります。また、サブリース会社破綻の際は詰むことになります。サブリースはあくまで1オプションとしましょう。
２は目安です。家賃を相場より5%下げれば大体決まります。15~20%では空室回避代としては高いと捉えるべきです。
３は遠隔地で客付け交渉をするのも大変ですからね。物件の状態管理と合わせてサブリースするのが効率的かと思います。
そして、一番大事なのが4の解除不可は避けることです。その理由は売却時の価格に影響するためです。利回りはサブリースを外すことでその分10%とか上がるので、売値もその分上がることになります。当分外すつもりはなくとも、売却を考慮して、（違約金を払ってでも）外せることを条件としましょう。
購入後の所感
さて、当時の購入目的は、文京の区分マンション売却で得た現金の有効活用でした。
が、昨今の融資情勢 の変化を受けて、正直失敗だったかな、、と思っています。当時はそれほど感じなかったのですが、ここのところ急速に融資が渋くなってきているようで、仲介会社さんに融資相談しても、物件の２～３割は出してほしいだの、金融資産3000万円はほしい、といった厳しい話ばかりが聞こえてきます。この物件の購入をしなければクリアできたかもしれない条件がクリアできなくなってしまいました。。
先見性のなさを少し反映しています。（株にでも入れておけばよかったなー）
ということで、あまり急がないけれども売却を考えているところです。
まあ最悪は共同担保として使用する形で進めたいと思います。なかなか不動産投資とは難しいですね。
