新築建売アパート 購入後1年間の収支状況
昨年購入した新築建売アパート、気づいたらちょうど購入から1年経ちました。手残り状況や収支状況についてご報告したいと思います。
新築アパートを買ってみたいけど本当に大丈夫かな？とか、新築アパートなんて儲からないでしょ？とか、いろいろなご意見、疑問をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。参考にしていただければ幸いです。
購入物件の再紹介
金町に購入した新築一棟アパート、基本的なスペック・購入条件は下記のとおりです。
- 新築木造3階建てアパート
- 1K(20平米) 2室/ 1R(16平米)6室 計8室
- 金町駅 徒歩15分
- 売買金額 7150万円
- 販売時想定利回り 7.6%
- 95％（6800万円）融資。期間25年、金利1.11%
駅遠の狭めのアパートであることもあり、利回りは少し市場平均よりも高めでの販売でした。
その他 詳細は下記エントリで参照して頂ければと思います。
新築アパートの収支サマリ
【2017年12月～2018年12月の収支】
| 家賃収入 | ¥4,472,250 |
| 管理費 | ¥-144,893 |
| ローン元金 | ¥-1,798,459 |
| 団体信用生命保険 | ¥-145,068 |
| 火災保険 | ¥-78,983 |
| ローン利息分 | ¥-722,105 |
| 広告費（AD） | ¥-474,984 |
| 清掃代金 | ¥-46,440 |
| 電気代 | ¥-18,260 |
| Ebank利用料 | ¥-19,980 |
| インターネット費用 | ¥-111,480 |
| 固定資産税 | ¥-276,300 |
| 手残り | ¥635,298 |
※Ebank利用料は、銀行さんのプロパー融資となったことで、法人向け口座を開設しており、そのネットバンキング手数料となります。
※ローン元金と生命保険は単なる支出と言い難い側面があるため緑色としています
上記で見ますとおり、手残りは63万円ほどです。あらら、物件金額の1%も残っていませんね。( ；∀；)
このほかに初年度のみの支出として、
- 不動産取得税
- ゴミ箱や監視カメラ、NAS、駐輪場の初期整備費用
などもかかっていますが、これらは初年度のみということで無視しましょう。
あと、今年の収支が悪化している要因として
- 客付けをゼロスタートした、ということで全部屋の広告費発生
- 1年分と言いつつ、スタート時の2か月ほど家賃が取れていない期間あり
という点も大きかったです。次年度は、
- 広告費が3室分程度に収まれば今年より+30万円
- 空室期間も3室×1か月分程度になれば家賃が今年より+80万円
となり、手残りで170万円ほど、物件金額の2.5%ほどになると予想しています。こうなれば、ほぼほぼ購入時のシミュレーション通りです。
新築アパート投資で、5%の自己資金でありながら2.5%手残りであれば十分ではないでしょうか？計算上は2年で自己資金を回収できることになりますしね。
アパートを初めて運営してみての所感
初めてのアパート運営を行った1年でしたが、1年の運営を通して感じたのは、ほぼ予想通りに行くもの、ということです。築古だと利回りはよいけれどもその分
- 客付けの苦労
- 設備機器の故障
- 大規模修繕
などが発生しがちで精緻な予測は難しいところがあろうかと思います。
その点新築は機器の故障がまずありませんし、あったとしても瑕疵担保による無償修理が期待できます。（私のアパートではこの1年での問い合わせ・クレームは「洗面台から水が少し漏れる」、という1件のみでした。こちらはネジ締めが甘かったようでその日中に建売業者さんに無償で対応してもらいました）
いろいろ入居者さんから要望、クレームが来るかな～と待ち構えていたのですが、管理会社さんのところにも全く連絡もないとのことです。ちょっと拍子抜けするくらいですね。
初めての退去が出たものの。。
あと、先月末に初めての退去が発生しました。クレーム・不満等ではなく個人の事情によるもののようでした。新築メリットがなくなっての募集となることで、家賃の値下げをしないと長く決まらないかも、、と恐れていましたが、退去決定の募集後1週間ですぐに同家賃で決定しまして、一安心です。空室期間も15日ほどで済んでいます。
新築プレミアムでの家賃低下もなく、こちらも拍子抜けなところです。
結論
新築アパートはやはり手堅い投資。初期のシミュレーションをしっかりやって、その収支に満足できるのであれば恐れずにGO!です。
