葛飾区某駅のプラン第一版受領
プランの受領
建築士さんのプランに基づく新規アパート、そろそろ金融機関を巡ってのローン交渉をするために、プランいつ頃頂けるか本日聞いてみました。
すると、本日中にはお送りできそうとのこと。心待ちにして待っていると、、夕方届きました!
約145平米の土地、建ぺい率は60%(角地でさらに+10%)、容積率は200%ということで、ざっと、100平米(20㎡*5)の3階建て構成となることを期待です。
なお、建ぺい率とは、敷地内の内どれだけの割合の面積に建物を建てられるかを示し、例えば40%の100㎡の土地だと40㎡の部分にしか建物は建てられないのです。
また、容積率とは土地の割合に対して許容される床面積の総和の割合で、
120%の100㎡の土地だと、60㎡の2階建てや40平米の3階建てが限度となります。どちらも重要な値で、これらが高いほど賃貸物件としては有利です。角地だったり、防火地域の耐火建築だと+10%の優遇が発生します。
1Fは共用スペース等で場所がとられるので100㎡は使い切れず、その分1室へって、20㎡*14室くらいかな~、1K14室ならいいな~と思っていましたが、
少し土地の形が台形であったこともあり、残念ながら20㎡には達せず。
2,3Fは18-19㎡が5部屋ずつ10部屋。1Fは、20㎡が3部屋と28㎡が1部屋で4部屋のプランでした。
1Fはよいのですが、2,3Fはちょっと残念。まあ土地のサイズ的に致し方なしです。
建ぺい率もほぼほぼ使い切っているのでこれ以上は難しいでしょう。
20㎡強*4とするよりは利回りもきっといいはずです。入居率が悪くない前提でですが。
あれ、、1Kじゃない。。
最初よいプランだな~1Kだし。と眺めていたのですが、よくよく見ると、10部屋が1Kじゃなくて1Rじゃないですか。。これはいけませんね。私がいつも参考にしている、下記の亀田先生の本でも「1Kの方が1Rよりも好まれて賃料も高い」と書いてあります。実際、仲介会社さんを何社か回っても同じ声が聞こえてきます。
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素人技で何とか1Kに書き換えてみることとします!
<BEFORE>
<AFTER>
うーん、何とかはまったかな。。ただちょっと(いや、かなり)、洗濯機スペースと洗面スペースの間の狭さが気になりますな。。とりあえずこれで建築士さんに打診してみることとします。洗面台を少し薄型のものを導入すればなんとかなるような。。
まあこんな素人でも思いつくような考えはだめかもしれませんね。。
しかし、チャレンジはタダ。がんばってみることとします。