西蒲田区分マンションの売却査定
西蒲田区分マンションの売却査定
前回の記事で書きました通り、アパートの追加購入を検討しており、融資をゲットするためにも現金の拡充が必要かと思っています。
手っ取り早い手段としては区分マンションの売却です。区分マンションを売却することで現金が増えると同時に、下記のメリットも発生します。
- 積算評価を重視する金融機関さんでは、区分の所有が現金保持よりも圧倒的にマイナス評価となるため、融資が出づらくなるがそれを解消できる。
- 10年期間で組んでいるため、返済比率が100％を超えており、毎月の手出しが発生している。これも金融機関さんにとって融資ポイントでのマイナス。（何かあったときにサラリーマン収入での返済の阻害となりかねないため）
こういった状況を考慮して、売却を真剣に検討し始めました。
特に現金購入した武蔵小杉マンションがそれなりの金額で売れれば！と思い不動産売却の査定サイトで査定依頼してみました。
が、、、残念ながら依頼した会社が23区中心、かつある程度の戸数がないと評価できないと残念な評価結果が。。。 ウーム、こんなところで23区かどうか効いてくるとは。
まあ、仕方ない。ここで挫折していたのでは前に進めないため、ついでということで他の所有物件も依頼したところ、西蒲田物件にビッグな評価が！詳細は割愛しますが、買値+300万円ほどの査定結果が！！
ウーム。1年間の家賃収入も考慮すると、十分ですね。。そんな価格で買い取って利回り出るんですかね？余計な心配かもしれませんが。
収支計算してみる
- キャピタルゲイン +300万円
- 1年間保持した家賃収入 +100万円
- 家賃収入に対する所得税 0円 （減価償却が大きく取れたため）
- 購入時の仲介手数料＆登記費用等 -100万円
- 売却時の譲渡所得税 -120万円
以上で、トータルの収支は+180万円となりました。頭金として500万円ほど出していたため、年利回りで考えると+36%。悪くないですね。
（補足）譲渡所得税率は購入後5年以降の売却だと売買金額の差額利益の約20%、それ以内だと39%！！の高率です。加えて、その間に積んだ減価償却費が上積みされます。
ので、（300+100-100）*0.39 = 120万円となるわけですね。
減価償却はある程度の収入がある場合の税金対策として積まれることが多いのですが、短期償却の場合は39％となるため、よほどの高所得者以外にとっては所得税より効率となり、減価償却しない方が得となります。気を付けましょう。
かなり売りたい気がしてきました。金融機関を回って、現金増やさないと貸さない！と言われたら売ることにしたいと思います。。
しかし、不動産の世界というのは何だかすごいものですね。。
感覚がマヒしてしまいそうです。気を付けましょう。
