区分売却の検討 その１
次物件に向けて
前回の記事から今回の記事を書くまで、大分空いてしまいました。
あまりにショックが大きすぎてブログを書く気も起きず時間が過ぎてしまったのです。
が、いつまでも凹んでいられないので、つぎの物件に向けて前に進むことにします。
上記の記事でも書きましたが、やはり現金確保が重要！ということで区分マンションの売却検討を再開しました。
西蒲田の区分マンションは買値+300万円での買取をオファーされており、かなり心が動いたのですが、以下の2点により売却に踏み切れません。
・公庫さんから素晴らしい条件での融資を頂いており、それを返済しちゃうのが勿体ない。
・築浅の表面利回り6.6%という表に見える条件もよいのですが、それより何より、この物件は法人さんに借り上げを頂いており、退去の心配がない。
特に後者は大きく、通常退去が出ると、クリーニング＆修繕費用、客付けの手数料、空室期間の家賃収入欠損等々で、２～３ヵ月分ふっとぶ計算になります。平均して4年に1度の退去がある前提で、2.5/48=0.0521%利回りが悪くなる計算です。
その分の改善を盛り込むと6.6*1.0521=6.94%!
という形で非常にウマーな物件なのです。
空室発生時の精神的ダメージがないのもまたよし。。。
そう考えると、やはり売却の候補の一番手は武蔵小杉の区分マンションとなります。
先の西蒲田の区分とは逆に売りたくなる要素が多いのです。
・他の4区分がサブリース/法人契約で安定しているのに対し、これだけが個人賃貸。
・他の4区分が全て公庫融資が付いているのに対し、こちらだけが現金購入。売却も容易（繰り上げ返済不要、抵当権抹消も不要）
・感覚ですが、相場より高い金額で借りて頂いており、退去発生時は利回りが下がりそう。→利回りが下がると、売却時の売却金額も大きく下がる！
・今でこそ修繕積立は千円台と低くおさえられているが、築13年を過ぎており、戸数も少なくさすがにそろそろ値上げされる気がする（特に今まで低かった分、大幅な値下げもありえる）。そうすると売却時に非常に売りにくくなる！
という感じです。特に一番下のは大きいですね。修繕積立が1万円とかだったら、私絶対買いませんから。。
西蒲田の区分買取をご提案いただいている業者さんに武蔵小杉 の買取を打診しましたが、戸数が少なく銀行評価が出ないためNGでした。こんなところにも戸数って聞いてくるんですね。勉強になります。
新たなる神の手？が
やはり西蒲田か、でも勿体ない、う～ん、と悩む日々を過ごしていたところに、新たなる神の手？が！
とのこと。おお、検討してみるのか。1550で1年前に買ったのに実質200万円上積みで吹っ掛けたのにな。。これを1800で仮に転売できたとしても、利回り6%ですぜ。。
ということで期待せず待ってみます。。
