不動産投資は税金との闘い ～多額の税金支払いがあるならカード払いでハワイ旅行をゲット～
1/2、まだ正月ですが、今日も出社です（涙）
正月くらいゆっくりしたいところですが、サラリーマンのため致し方ありません。
早く不労所得でリタイアできるといいですね。。
確定申告の時期です
さて、年末を越えまして2018年の入出金も確定しましたので、確定申告の準備に入っています。私は法人を立てておらず個人で買い進めているため、確定申告は税理士さんにはお願いせず自分で実施しています。私が使用しているのは下記のMFクラウド確定申告です。（個人であれば、よほどのメガ大家でもない限りは確定申告は自分でやったほうが良いです。いろいろ税金の勉強になりますし、税金対策を自分でコントロールもしやすいです）
MFクラウド以外であと有名なのは、弥生会計オンラインとfreeeでしょう。
機能的には
どれも洗練されていますし、年額の料金的にも３つともほとんど似たような金額ので、もう好みしだいですね。いずれも無料おためしができるので使ってみて自分に合ったものを選べばよいのではないでしょうか。
ただ、無料プランでできる内容が最も広いのはMFクラウドです。残り2つは無料期間の一か月を過ぎると使えなくなってしまうのに対し、MFクラウドでは
年間50件の仕訳登録まで無料です。
（以前は毎月15件まで無料だったので年間180件まで無料で使えて最強でしたが、少し狭まってしまいました）
とはいえ、1区分とかであれば、月５，６明細になることも普通ですので、そうすると
年に10か月近くまでは無料で使用して、そのあと50件を超えたら有料プランに変更。年が明けたらまた無料プランに変更すれば非常にお安く運用できます。私もそこから入って、今は年間通して有料プランに変更した口です。(＾◇＾)
私は不動産投資を、①本人100%名義の不動産、②妻100%名義の不動産、③50%/50%名義の不動産、④96%/4%名義の不動産という4種類の持ち方をしています。こうすると、なかなか税金計算が面倒です。たとえば④の不動産の一つ一つの収入、支出を96%と4%の仕訳に分けて一個一個登録していくとたぶん発狂してしまいます。
ので、①～④の4種類の事業所として登録して、個々の仕訳を持ち分割合に応じての按分は実施せずにそれぞれの事業所に登録。確定申告の際に最終的な損益を持ち分に応じて分配するという形になります。そういう形をとると、事業所単位の明細数がかなり少なくなるんですよね。先の年間50件の制限も事業所単位で50件まで、なので有料プランにする期間はぐっと減らせることになります。そういったメリットもありますので、私のおすすめとしてはマネーフォワードというところです。
不動産投資の税金
ということで少し脱線しましたが、本題の税金の話になります。
不動産業者による区分販売の営業トークで、
「不動産投資をすれば節税になります」
というお決まりの文句がありますね。もちろん大嘘です。
実際、私も今年が不動産投資3年目に入りますが、1年目、2年目の確定申告では結構大きな金額（100万円近い金額）が返ってきました。今年は残念ながら（？）プラス決算ですので返ってくることはありません。
じゃあ節税になるじゃん！と思うかもしれませんがとんでもない話で。。
もっと大きな金額の税金を払っていて、その結果マイナス分が一部還付されたというだけの話ですね。特に、登録免許税（登記費用）と不動産取得税と譲渡所得税。何でこんなに高いんだと思うくらい高いです。さらにある程度の収入がある方には所得税も非常に重くのしかかってきます。
一億円の不動産買うと、初期費用でかかる登録免許税と不動産取得税だけでも300万円近くかかります。新車買えちゃいます。さらに先日1年保持して売却して儲かった区分、500万円の利益が出るところを短期譲渡所得税で200万円も持っていかれました。
マジで重税国家ですよ。。この大事な税金が、くだらない道路工事とか、役人のお手盛り給料とか、クソみたいな国会議員の料亭費用とか、無意味に多い都会の信号の設置費用とか電気代とか、2年も塩漬けにされた豊洲市場の電気代やら警備員費用やらに消えてるのかと思うと本当に涙が出ますね。
・・・ああ、すみません。怒りがフツフツと湧いてきて脱線してしまいました。
とはいえ、じゃあ不動産投資しなきゃいいじゃん？という訳でもなく、大量の税金を払ってでもやる価値があるのが不動産投資です。とはいえ、払わないといけない各種の税金の負担は抑えられるものは極力抑えたい。そこでささいな抵抗の手段としてお勧めするのが脱税クレジットカードでの納付です。
クレジットカードで納付できる税金
下表に、不動産関連で納付する税金の種別と、クレジットカードでの納付可否を整理してみました。東京都とそれ以外で分けていますが、すみません。私が接点のある神奈川、千葉での例を記載しています。例えば愛知だと東京都同様に不動産取得税もクレジットカードで納付できるようです。各都道府県での状況は適宜ご確認ください。
また、固定資産税は基本的には県単位ではなく市区町村単位で変わりますので、こちらも市区町村でご確認ください。ただ、東京都では特例的に市区単位での収集を行わず都税としての納入となっており、一律クレジットカードが使用可能です。
また、国税も上記サイトからクレジットカード納付ができるのですが、自分が直接納付しない登録免許税や、契約書に貼り付ける印紙税はコンビニや郵便局で購入するかと思いますので普通はクレジットカードは使用できません。ただ、セブンイレブンでnanaco払いにすれば間接的に使用することが可能です。あまり高い金額の収入印紙はあまりおいていないかと思いますので、あくまでご参考程度。
なお、このnanaco払いはなかなか便利で、クレジットカード納付が出来ない市区町村の税金（固定資産税など）で、コンビニ収納の請求書が送られてきた場合にもnanacoでセブンイレブンで払うことで還元されます。一度お試しあれ。私も川崎市の区分の固定資産税をこれで払いました。
クレジットカードで払うとお得？
たとえば、先の国税クレジットカード支払いサイト、使用すると手数料が1%近くかかります。下表のような状況です。
クレジットカードでの還元率はカードによって変わってきますが、0.5％~1.0%程度が一般的です。手間を考えると全然お得じゃないじゃん！という話に見えます。
はい、単純に持っているクレジットカードで普通に払うのではあまりメリットはありません。ポイントはクレジットカードのキャンペーンを狙うことです。
【ダイナースクラブカード】
私も先月キャンペーン目当てで入会したのですが、高いステータスで有名なダイナースクラブカード。下のようなビッグなキャンペーンを実施しています。
入会で3000ポイント、3か月以内に30 万円以上で12000ポイント、60万円以上でさらに15000ポイント、6か月以内に100万円以上でさらに20000ポイントもらえて総額では60000ポイントもらえます。少しの手数料がかかりますが、ANAマイルに交換すれば60000マイルに交換でき、ハワイにビジネスクラスでの往復も可能です！ビジネスクラスでのハワイなんて20万円以上しますから、相当お得ではないでしょうか！？
また、ダイナースクラブカードの特典としてプライオリティ・パスというものがついてきます。いずれ別記事で書きたいと思いますが、これがあれば世界各国の多数の空港でお酒や食事も無料で頂ける高級感のあふれるラウンジが使用できます（各種ゴールドカードについてくる日本国内中心で使用できるラウンジとはグレードがだいぶ違います）。
ハワイだと下記のプルメリアラウンジなるものが使用できるようです。本来の利用料金は$40ですが、プライオリティパスがあれば当然無料です！
6か月での100万円以上の利用はなかなかハードルが高いのですが、不動産投資をやっていれば正直簡単です。固定資産税や不動産取得税、所得税をまとめて払い、かつ家計もこれで払えばすぐに行くかと思います。激しくお勧めします。
あと、書き忘れていましたが、ダイナースクラブカード、年会費が27,000円かかってしまいます。60000マイルの特典を思えば痛くはないのですが、さらにこれを低減する方法があります。下記のポイントサイト経由でダイナースクラブカードに入会することで、先の60000ポイントとは別にモッピーの15000ポイントももらえてしまうのです。
モッピーのポイントは1ポイント1円で現金交換もできますし、ちょっと手間はかかりますが、80%程度の還元率でJALやANAのマイルに交換することも可能です。これにより年会費のコスト負担もさらに抑えることが可能です。
直接ダイナースクラブのHPではなく、ぜひポイントサイトの利用をお勧めします。
モッピーの会員登録はこちらから ▼
【 ソラチカカード】
現時点（2019年１月）で、ダイナースクラブカード 以外で大きなクレジットカード入会キャンペーンとしては、下記のANA To Meカード(通称ソラチカカード)がお勧めです。
このソラチカカード、非常に大事なカードとなっていまして、先のモッピーのポイントをマイルに交換するのに必要不可欠な唯一無二のクレジットカードとなっています。上記のようなキャンペーンがなくても作っておくべきカードなのですが、今はたまたまキャンペーンも実施されているので、不動産を持っていなくても今是非作っておくべきカードでもあります。こちらも激しくお勧めです。私ももちろん持っています。
【ANAアメリカン・エキスプレス ゴールドカード】
あとは下記のANAゴールドカードも悪くないと思います。
下記の直リンクを置いてはおきますが、先のモッピー経由での登録の方が、2000モッピーポイントが余分にもらえるのでそちらがお勧めです。
- 3か月以内に90万円以上の利用で6万マイル （ダイナースは6か月100万円）
- 年会費は31000円 （ダイナースは6か月27000円）
- モッピーポイントは2000ポイント（ダイナースは15000ポイント）
- ラウンジサービスはゴールドカードクラス（ダイナースはプライオリティパス）
- ANAマイルへの交換時の手数料が不要 （ダイナースは6000円/年）
上記の比較の通り、マイル交換手数料以外は完全に負けてしまっています。（ダイナースが優秀すぎるのですが）
ダイナースの審査に落ちてしまった方やダイナースブランドが嫌いな方はこちらもありですね。また、200万円ぐらい支払う予定がある場合は両方への入会もありです！
まとめ
普通に持っているクレジットカードでの決済ではあまりお得感はありませんが、入会キャンペーンと組み合わせると、不動産の税金はハワイビジネスクラスにも行けてしまう良いチャンスとなります。是非奥様や家族サービスの一環として検討してみてはいかがでしょうか？ 私も30万マイル以上溜まっています。が、使う暇なし（涙）
