投資用区分マンションの管理費を比較してみた！ ～あなたの区分ボラれていませんか？～
昨日のブログで、管理組合の理事長になったことを書きました。
次年度からの管理費の交渉にあたって、まずはこのマンションの管理費がどんなものなのか、保有する4つの投資用ワンルーム区分マンションの管理費を比較することから初めてみようと思い立ちました。
根拠もなく、「高い！安くしろ！」というだけではヤクザですからね。
その結果わかったことを是非、共有させて頂こうかと思います。
比較にあたっての前提として
まず、前提として、一般的には戸数が少ないほど全体の修繕費は安くなるが、戸当たりでは逆に高くなるということがあります。
管理人の人件費とかは戸数にあまり比例しませんしね。あと、高いところではエレベータの保守費用。ただ、同じ一基なら費用は変わりませんが、規模が大きくなり二機とかになると当然費用は上がるので一概には言えません。
こういった例外を除けば、
・戸数によらずに固定の部分（先の人件費など）
・戸数（マンションの規模）に比例する部分（電気代、保険代、etc.）
の2種類を組み合わせた結果、総合的には戸数が少ないほど一人の大家さんの負担する管理費は増えるといっていいでしょう。これは理論的にも、経験的にも間違いのないところです。
今回比較する4つの区分マンションは58戸、50戸、34戸、34戸です。多め２棟少な目2棟できれいに分かれてくれました。
ということで、戸数込みでの比較表を作ってみました。
比較結果
以下に比較結果を張り付けます。
特に検査費、点検費、調査費などは明細のないマンションがあったり、明細がうまく比較できないものもあるのでちょっと比較が難しいところがあります。だいたいこんな感じなんだな～と思ってみて頂ければ幸いです。
黄色く塗ってあるところが、値下げ交渉ポイントかと考えています。
（金額が高かったり、マンションごとの差異が大きい部分です）
なお、私が理事長になったマンションはBです。
まずはエレベーター保守費
Dマンションは明細がなかったので除外。残るA,Bに比べてCが安めです。AとBはキッチリ同じなのが気になりますよね？はい、ここは同じ管理会社なのです。よって明細項目名も完全に一致しています。それに比べてCは安いですよね。
可能性として考えられるのは、
①エレベータの数が違う
②保守レベルが違う（フルメンテナンスか、そうでないか、保守頻度等）
ですが、①については３つとも1基で同じあることを確認済みです。
②についても、Cの総会に出た際にフルメンテナンスであることを確認済みなので、やはり割高といっていいでしょう。ここは次回の交渉ポイントですね。
続いて管理委託手数料
ここが、今回の比較の最大の収穫と言っていいでしょう。戸数がほとんど同じ、管理会社も同じ。他の費用感もだいたい一緒なのに、なぜ管理費が50万円も違うの？？しかも理事長になったマンションの方が割高じゃないですか！（怒）
もしかするとAでは別項目だった防犯カメラレンタル費が含まれているのかもしれませんが、そしたら普通別出しにしますよね。。次年度の予算承認はしてしまったので、次々年度の楽しみに取っておくこととします。
電気代金 ～LED化のススメ～
電気代は戸数比例する部分です。が、今回の結果はそうなっておらず、BとDがAとCに比べてだいぶ安くなっています。
が、ここで思い当たる節がありました。BとDはここ数年の間にLED化工事を実施していたのでした！AとCがやっていないかの確認はとれていないのですが、おそらくやっていないのでしょう。
実際BマンションのLED化前の電気代金を見てみたのですが、20万近く高いものでした。LED化工事費用の明細も見つけたのですが35万円ほど。2年で元がとれちゃうじゃないですか。ということで、マンションのLED化は激しくおススメです。
理事長でなくても、総会に参加してLED化せよ！というだけで動議はできますので、是非やってみてください。地球環境にもいいことですし。
お次は損害保険
う～ん、これもAとBで随分差がありますね。。Bの方が安いので理事長としては文句を言うところではなさそうです。今度Aの方で文句を言うこととしましょう。
まあもちろん保険の内容にもよるので一概には言えませんが。。
とはいえ、共用部の損害保険はあまり利用することがないものなので、見直してもよいものではないでしょうか。
防犯カメラとスカパー代金
こちら、高いですね。。ただ、防犯カメラ設備は「レンタルやめて自前設置に切り替えだ！」と簡単に切り替えられるものでもありません。配線取り回しも大変ですし。。せめてレンタルをやめて買取にするくらいでしょうか。まあカメラなんてほとんど壊れないですしね。ただ、そこまでのコスト効果は出ないと思われます。ちょっと踏み込み難し、です。残念ながら。
スカパー代金も結構マンションによって料金が違う、いわゆる「相対料金」なのです。ここは前回の総会で、管理会社に「値引き交渉をせよ！」と指示したところです。さて、どうなることか。。もし、皆様、安い料金の例をお持ちでしたらご開示頂ければ幸いです。交渉材料として使用させてください。 m(_ _)m
あ、あと役員報酬がありますね。。これは、、値下げよりもむしろ値上げしたいかも。（爆）
総括
表の最終行に一戸当たりの管理費用をのせていますが、やはり鉄則の「戸数が少ないほど割高」を裏付ける形となりました。管理費用だけでなく修繕積立も同じ傾向があります。よって、中古区分を購入されるときは戸数にもすこし気を使って、戸数が少ないものほど管理費、修繕積立の大きな値上げの可能性があることに留意頂ければと思います。これは本当に影響が大きいです。
以上、参考になりましたでしょうか。
是非皆様の管理費の内容等もいただければUPしてさらなる比較・考察としたいと思います。「管理人へのお問い合わせ」からのご連絡お待ちしてます！
