ホスクリーンを付けてみた ～ベランダのないアパートに最適～
本当は、年末に購入した築古アパートについてガンガン書いていきたいところなのですが、金融機関さん含めてまだ年始休業に入っているところが多いようで、融資打診も全く進んでおらず、今日はホスクリーンの話でも書こうと思います。
（でも、まあ年末年始休むのはよいことですよね。最近は元旦休業の店も多くなってきました。元旦と言わず三が日はみんな休むようにすべきだと個人的には思います。日本人はどうも（労働時間の面で）働きすぎですね。もっと労働生産性を上げていくべきではないかと。）
ホスクリーンとは
ホスクリーン、川口技研さんから出ている物干し竿です。
なんだ、物干し竿かよ、、と言われると確かに物干し竿なんですが、ホスクリーンにもいろいろと種類がありまして、その中で素晴らしいと思われる商品が数あるホスクリーンシリーズの中でも室内用ホスクリーンのシリーズです。
室内用ホスクリーンの中にもさらにいろいろあるのですが、私が買ったのは室内用ホスクリーンスポット型です。下記に写真を付けておきますが、部屋の天井にぶら下がる形で物干し竿をつけるものになります。
Amazon等でみたところ、いろいろ室内用物干し竿は出ているようでしたが、その中でも有名で、多少値段はするものの、かなりデザイン性は高いと言える逸品です。
購入検討の経緯について
以前、検討してた土地から建てる新築アパート、建蔽率が70%あったこともあいまって、部屋数を増やすためにベランダは最低限のプランで考えていました。その際にベランダってそもそも衣類を干す以外に使わないから、部屋干しがうまくできれば、、ということで調べて見つけたたものとなります。
結局その新築アパートは買わなかったので、今すぐ購入する必要性もなかったのですが、嫁様に話したところ、家でも是非ほしい（雨の日の部屋干しはもちろん、干し終わった後に収納代わりとしても使いたい）とのことだったので、今後のベランダ無しアパート購入時の予備検証も兼ねて今回購入してみました。
結果、大満足だったので今回ご紹介させて頂こうと思います。
取り付け方法
えー 非常に簡単です。天井に二カ所ポールを設置して、その間に竿を通すだけなのですが、二カ所のポール設置、併せて15分もあれば完成してしまいます。
ただ、一点重要事項があります。天井のどこにつけても良いというわけではなく、天井の裏に通っている木桟の箇所に設置する必要があります。そうしないと強度が保てず危険です。といってもクロスやパネルをはがすのは大変です。ということで、購入したのがこちら。壁の裏の木材の位置を教えてくれるセンサーです。
 |
|
下地探し 下地センサー 壁うらセンサー 壁うら探し デジタル探知機 金属/AC電源/木材の探知に 日本語取扱説明書付き 新品価格 |
使ってみるまで半信半疑だったのですが、下記のようにビシバシ検知してくれました。
木材が裏にあることを教えてくれるだけでなく、木材の中心位置がもうちょっと左か右かまで教えてくれます。下の写真はもうちょっと左が中心だよ、という図になります。
これで木材の位置を検知して位置決めしたら、インパクトドライバーやドリルで簡単な穴を開けて、付属のネジで2か所ねじ止めするだけです。こんな感じ↓
付け終わったらカバーを付けて終わりです。驚くほど簡単。かつ、デザイン性もあり後付け感があまりないです。火災検知器となじんでいるでしょ？W
これに簡単に取り外し可能な吊り下げ棒をワンタッチで付けるとこんな感じになります。竿はAmazonで明日到着予定です（爆）
天井が落ちてきそうで少し怖く見えるかもしれませんが、木に設置すれば非常に頑丈でした。極端な荷重がかかった場合は自動（１本あたり8Kg）で解放されるセーフティ機能も付いているのでおそらく大丈夫でしょう。
【1/6追記】
吊り下げ棒届きました。丸型でなく四角型でハンガーが安定したり、左右両側が伸びる形で左右対称のため見た目が良いです。ベランダと違ってインテリア的な要素もあるので、ちょっと値段は上がりますがこっちにしておいてよかった。。
所感
これ、素晴らしいですね。ベランダ無しアパート向けかな、と思っていましたが、ベランダ有りのアパートでも全然ありです。下記のAmazonから購入しましたが、2本セット+竿で１万円しません。設置時間も15分なので簡単です。
 |
|
川口技研 室内用物干し ホスクリーン SPC-W-2P ホワイト 2本1組 新品価格 |
 |
|
川口技研 室内用物干し竿 ホスクリーン ホワイト 15サイズ QL-15-W 新品価格 |
幸い今は満室なのですが、今度空室が出来たら試しに設置してみて、反応を管理会社さんに聞いてみたいと思います。他にも便利グッズがあれば今後も紹介したいと思います。こんなんいいよ～ というのがあれば是非コメントください！お待ちしています。
個人的にはAlexa（Amazon Echo）とか付けたいところですが、なにかトラブルあった時の対応を思うと少し悩みどころです。
不動産の仲介手数料について思うこと ～日本とタイの仲介手数料について考える～
昨日のブログで、「確定申告は自分でやった方が良い。税金のことも色々覚えられるし」と書いたのですが、税金の一つ消費税に関して、最近認識を新たにしたことがありますので、今日はそれを書きたいと思います。
それは不動産購入時の仲介手数料についてです。
仲介手数料について
皆様ご存知かと思いますが、不動産購入時の仲介手数料は下記金額が上限となっています。こちらは宅地建物取引業法により決まっているので、これ以上取ると法律違反なわけです。
（不動産の物件価格（税抜き）× 3% + 6万円） × 1.08（消費税分）
ここで、大事なポイントは2つです。
- あくまで上記は上限であり、この金額を規定するものではない
- 3%をかけるのは税抜き価格であり、物件総額ではない
今回はそれぞれについて書いてみたいと思います。
仲介手数料の上限について
まず上限について。本来は不動産会社のボッタくりを防ぐ、消費者保護を目的とした上限であったはずなのですが、いつの間にか目的がすり替わり、物件価格の3%+6万円かかるのが常識になってしまっていますね。
さらに売主と買主を両方見つけてきた場合は両社から3%入って、合計6%。1億円の物件なら600万円が手に入ります。まさしく濡れ手に粟。一つ売るだけで、サラリーマンが年間2000時間近く働いてやっと手に入る年収相当をゲットすることになります。
不動産取引にかかる労力は物件の大小によらず同じ労力のはずなのに、労力に比例せず物件価格に応じて不動産会社の収入が増えるというのは誠におかしな話です。
こんな非常識がまかり通っていて儲かって仕方ないからこそ、日本には不動産業者が山のようにあるのでしょう。
なんと、日本には不動産会社の数は、都心では山のように見かけるコンビニの数の倍以上の数があるのです。いかに不動産業者が「おいしい」商売かが如実にわかるデータと言えます。
ちなみに私も所有しているタイの不動産ではどうでしょうか？
タイでは仲介手数料の上限設定はなく自由市場です。といいますか、そもそも宅地建物取引業法相当のものがなく、ルール無しです。宅地建物取引士でなくても誰でも仲介してもいいんですね、これが。とはいえ、一般的にはやはり３％程度の手数料を取ることが多いようです。まあこの辺りは交渉次第ですが。ただ、買主は手数料を払わず売主のみが払うのが一般的なので、そこは良心的ともいえます。私も購入した際は仲介手数料は払っていません。
※タイでも日系の業者だと、購入側からも3%取るところが多いようです。注意しましょう。
また少し脱線しましたが、日本における物件価格の3%+3%の仕組みにはかなり頭にきているところがあります。特に高額物件の購入においては、です。
最近はその3%に拘らない仲介手数料体系としている不動産業者さんが増えつつあるのは誠によい流れかと思っています。
例えば下記のREDSという業者さんとか、イエツグさんとかですね。
REINSに載っている物件であれば、たいてい取り扱い可能なようです。実際先日購入した1億円のアパートもお願いして仲介可能だったのですが、既に名前入りの買付を入れていたこともあり、残念ながら変更できず今回は利用できませんでした。
是非、試していただいた方の声を聴かせて頂きたいと思います。
こういった体系の業者さんが増えて、3%の常識がなくなることを切に祈っています。
仲介手数料の物件価格は税抜き
つづいて2つ目のトピックの仲介手数料の物件価格は税抜きである、という点です。
恥ずかしながら、私も最近まで気づいていなかったのですが、仲介手数料の物件価格は税抜き価格に3%をかけるのがルール（というか法律の上限）です。
これを知ってか知らずか、税込み価格に3%を掛けて請求してくる悪質業者さんもいるようなので、皆様是非、自身で再計算、確認するようにしましょう。
たいした差はないんじゃないの？と思われるかもしれませんが、それなりに大きいです。
例えば一般的な価格の土地3000万円、建物3000万円のアパートを例にしてみます。
（誤）税込み価格の場合：(6000万円×0.03+6万円) × 1.08 ＝ 200.88万円
（正）税抜き価格の場合：(5778万円×0.03+6万円) × 1.08 ＝ 193.68万円
で7万円変わってくることになります。 くれぐれもご注意を。
なお、建物に消費税が掛かってきて仲介手数料が発生するのは、個人からの購入でなく課税業者さんからの購入で、かつ建売や三為業者からの購入ではなく仲介となるケースのみなので、おそらくあまり多くないケースかと思います。そういった場合は是非チェックしてみてください。
先日私が購入したアパートは仲介で業者さんからの購入だったのですが、不思議なことに非課税業者さんだったので消費税は発生していませんでした。
あと、新築で購入した建売アパートの方は、課税業者さんからの購入ですが間に仲介業者さんが入っていたため上記のケースに相当しました。
早速（いまさらながら）チェックしてみましたが、ちゃんと税抜き価格に対して手数料計算されていたので一安心でした。まあ一部上場企業だったので、さすがに法律違反のリスクは犯さないですかね。
ということで、私も今後も必ずチェックするようにしていきたいと思います。
不動産投資は税金との闘い ～多額の税金支払いがあるならカード払いでハワイ旅行をゲット～
1/2、まだ正月ですが、今日も出社です（涙）
正月くらいゆっくりしたいところですが、サラリーマンのため致し方ありません。
早く不労所得でリタイアできるといいですね。。
確定申告の時期です
さて、年末を越えまして2018年の入出金も確定しましたので、確定申告の準備に入っています。私は法人を立てておらず個人で買い進めているため、確定申告は税理士さんにはお願いせず自分で実施しています。私が使用しているのは下記のMFクラウド確定申告です。（個人であれば、よほどのメガ大家でもない限りは確定申告は自分でやったほうが良いです。いろいろ税金の勉強になりますし、税金対策を自分でコントロールもしやすいです）
MFクラウド以外であと有名なのは、弥生会計オンラインとfreeeでしょう。
機能的には
どれも洗練されていますし、年額の料金的にも３つともほとんど似たような金額ので、もう好みしだいですね。いずれも無料おためしができるので使ってみて自分に合ったものを選べばよいのではないでしょうか。
ただ、無料プランでできる内容が最も広いのはMFクラウドです。残り2つは無料期間の一か月を過ぎると使えなくなってしまうのに対し、MFクラウドでは
年間50件の仕訳登録まで無料です。
（以前は毎月15件まで無料だったので年間180件まで無料で使えて最強でしたが、少し狭まってしまいました）
とはいえ、1区分とかであれば、月５，６明細になることも普通ですので、そうすると
年に10か月近くまでは無料で使用して、そのあと50件を超えたら有料プランに変更。年が明けたらまた無料プランに変更すれば非常にお安く運用できます。私もそこから入って、今は年間通して有料プランに変更した口です。(＾◇＾)
私は不動産投資を、①本人100%名義の不動産、②妻100%名義の不動産、③50%/50%名義の不動産、④96%/4%名義の不動産という4種類の持ち方をしています。こうすると、なかなか税金計算が面倒です。たとえば④の不動産の一つ一つの収入、支出を96%と4%の仕訳に分けて一個一個登録していくとたぶん発狂してしまいます。
ので、①～④の4種類の事業所として登録して、個々の仕訳を持ち分割合に応じての按分は実施せずにそれぞれの事業所に登録。確定申告の際に最終的な損益を持ち分に応じて分配するという形になります。そういう形をとると、事業所単位の明細数がかなり少なくなるんですよね。先の年間50件の制限も事業所単位で50件まで、なので有料プランにする期間はぐっと減らせることになります。そういったメリットもありますので、私のおすすめとしてはマネーフォワードというところです。
不動産投資の税金
ということで少し脱線しましたが、本題の税金の話になります。
不動産業者による区分販売の営業トークで、
「不動産投資をすれば節税になります」
というお決まりの文句がありますね。もちろん大嘘です。
実際、私も今年が不動産投資3年目に入りますが、1年目、2年目の確定申告では結構大きな金額（100万円近い金額）が返ってきました。今年は残念ながら（？）プラス決算ですので返ってくることはありません。
じゃあ節税になるじゃん！と思うかもしれませんがとんでもない話で。。
もっと大きな金額の税金を払っていて、その結果マイナス分が一部還付されたというだけの話ですね。特に、登録免許税（登記費用）と不動産取得税と譲渡所得税。何でこんなに高いんだと思うくらい高いです。さらにある程度の収入がある方には所得税も非常に重くのしかかってきます。
一億円の不動産買うと、初期費用でかかる登録免許税と不動産取得税だけでも300万円近くかかります。新車買えちゃいます。さらに先日1年保持して売却して儲かった区分、500万円の利益が出るところを短期譲渡所得税で200万円も持っていかれました。
マジで重税国家ですよ。。この大事な税金が、くだらない道路工事とか、役人のお手盛り給料とか、クソみたいな国会議員の料亭費用とか、無意味に多い都会の信号の設置費用とか電気代とか、2年も塩漬けにされた豊洲市場の電気代やら警備員費用やらに消えてるのかと思うと本当に涙が出ますね。
・・・ああ、すみません。怒りがフツフツと湧いてきて脱線してしまいました。
とはいえ、じゃあ不動産投資しなきゃいいじゃん？という訳でもなく、大量の税金を払ってでもやる価値があるのが不動産投資です。とはいえ、払わないといけない各種の税金の負担は抑えられるものは極力抑えたい。そこでささいな抵抗の手段としてお勧めするのが脱税クレジットカードでの納付です。
クレジットカードで納付できる税金
下表に、不動産関連で納付する税金の種別と、クレジットカードでの納付可否を整理してみました。東京都とそれ以外で分けていますが、すみません。私が接点のある神奈川、千葉での例を記載しています。例えば愛知だと東京都同様に不動産取得税もクレジットカードで納付できるようです。各都道府県での状況は適宜ご確認ください。
また、固定資産税は基本的には県単位ではなく市区町村単位で変わりますので、こちらも市区町村でご確認ください。ただ、東京都では特例的に市区単位での収集を行わず都税としての納入となっており、一律クレジットカードが使用可能です。
また、国税も上記サイトからクレジットカード納付ができるのですが、自分が直接納付しない登録免許税や、契約書に貼り付ける印紙税はコンビニや郵便局で購入するかと思いますので普通はクレジットカードは使用できません。ただ、セブンイレブンでnanaco払いにすれば間接的に使用することが可能です。あまり高い金額の収入印紙はあまりおいていないかと思いますので、あくまでご参考程度。
なお、このnanaco払いはなかなか便利で、クレジットカード納付が出来ない市区町村の税金（固定資産税など）で、コンビニ収納の請求書が送られてきた場合にもnanacoでセブンイレブンで払うことで還元されます。一度お試しあれ。私も川崎市の区分の固定資産税をこれで払いました。
クレジットカードで払うとお得？
たとえば、先の国税クレジットカード支払いサイト、使用すると手数料が1%近くかかります。下表のような状況です。
クレジットカードでの還元率はカードによって変わってきますが、0.5％~1.0%程度が一般的です。手間を考えると全然お得じゃないじゃん！という話に見えます。
はい、単純に持っているクレジットカードで普通に払うのではあまりメリットはありません。ポイントはクレジットカードのキャンペーンを狙うことです。
【ダイナースクラブカード】
私も先月キャンペーン目当てで入会したのですが、高いステータスで有名なダイナースクラブカード。下のようなビッグなキャンペーンを実施しています。
入会で3000ポイント、3か月以内に30 万円以上で12000ポイント、60万円以上でさらに15000ポイント、6か月以内に100万円以上でさらに20000ポイントもらえて総額では60000ポイントもらえます。少しの手数料がかかりますが、ANAマイルに交換すれば60000マイルに交換でき、ハワイにビジネスクラスでの往復も可能です！ビジネスクラスでのハワイなんて20万円以上しますから、相当お得ではないでしょうか！？
また、ダイナースクラブカードの特典としてプライオリティ・パスというものがついてきます。いずれ別記事で書きたいと思いますが、これがあれば世界各国の多数の空港でお酒や食事も無料で頂ける高級感のあふれるラウンジが使用できます（各種ゴールドカードについてくる日本国内中心で使用できるラウンジとはグレードがだいぶ違います）。
ハワイだと下記のプルメリアラウンジなるものが使用できるようです。本来の利用料金は$40ですが、プライオリティパスがあれば当然無料です！
6か月での100万円以上の利用はなかなかハードルが高いのですが、不動産投資をやっていれば正直簡単です。固定資産税や不動産取得税、所得税をまとめて払い、かつ家計もこれで払えばすぐに行くかと思います。激しくお勧めします。
あと、書き忘れていましたが、ダイナースクラブカード、年会費が27,000円かかってしまいます。60000マイルの特典を思えば痛くはないのですが、さらにこれを低減する方法があります。下記のポイントサイト経由でダイナースクラブカードに入会することで、先の60000ポイントとは別にモッピーの15000ポイントももらえてしまうのです。
モッピーのポイントは1ポイント1円で現金交換もできますし、ちょっと手間はかかりますが、80%程度の還元率でJALやANAのマイルに交換することも可能です。これにより年会費のコスト負担もさらに抑えることが可能です。
直接ダイナースクラブのHPではなく、ぜひポイントサイトの利用をお勧めします。
モッピーの会員登録はこちらから ▼
【 ソラチカカード】
現時点（2019年１月）で、ダイナースクラブカード 以外で大きなクレジットカード入会キャンペーンとしては、下記のANA To Meカード(通称ソラチカカード)がお勧めです。
このソラチカカード、非常に大事なカードとなっていまして、先のモッピーのポイントをマイルに交換するのに必要不可欠な唯一無二のクレジットカードとなっています。上記のようなキャンペーンがなくても作っておくべきカードなのですが、今はたまたまキャンペーンも実施されているので、不動産を持っていなくても今是非作っておくべきカードでもあります。こちらも激しくお勧めです。私ももちろん持っています。
【ANAアメリカン・エキスプレス ゴールドカード】
あとは下記のANAゴールドカードも悪くないと思います。
下記の直リンクを置いてはおきますが、先のモッピー経由での登録の方が、2000モッピーポイントが余分にもらえるのでそちらがお勧めです。
- 3か月以内に90万円以上の利用で6万マイル （ダイナースは6か月100万円）
- 年会費は31000円 （ダイナースは6か月27000円）
- モッピーポイントは2000ポイント（ダイナースは15000ポイント）
- ラウンジサービスはゴールドカードクラス（ダイナースはプライオリティパス）
- ANAマイルへの交換時の手数料が不要 （ダイナースは6000円/年）
上記の比較の通り、マイル交換手数料以外は完全に負けてしまっています。（ダイナースが優秀すぎるのですが）
ダイナースの審査に落ちてしまった方やダイナースブランドが嫌いな方はこちらもありですね。また、200万円ぐらい支払う予定がある場合は両方への入会もありです！
まとめ
普通に持っているクレジットカードでの決済ではあまりお得感はありませんが、入会キャンペーンと組み合わせると、不動産の税金はハワイビジネスクラスにも行けてしまう良いチャンスとなります。是非奥様や家族サービスの一環として検討してみてはいかがでしょうか？ 私も30万マイル以上溜まっています。が、使う暇なし（涙）
不動産投資 土地値の調査方法 ～大事なのは組み合わせ調査～
2019年、明けましておめでとうございます。
前回の記事から4時間しか経ってません。大晦日というのに何をやっているんですかね。SEの悲しい性ですね。。（職場での暇つぶしというのが実態ですが）
さて気を取り直して、今回は不動産投資、特に築古アパートを買う際に大変重要となる土地値の調べ方について書きたいと思います。
（先週購入した築古アパート購入の際にも実践したやり方のご紹介です）
築古アパートの購入においては、利回りや立地ももちろん重要ですが、それに加えて土地値かどうかが大変重要な要素になってきます。残念ながら日本においてはRCを除いて、築古の上物には価値はないとみなされますので、土地値の金額となっているかは融資において非常に重要です（いわゆる「積算価格が出る」という奴ですね）。加えて、基本的にはアパート等の不動産の売却価格は土地値を下回ることが余りないので、その金額以下で買うことは大きな損をする可能性を極めて低くしてくれます。
したがいまして、築古アパート購入にあたって正確な土地値を知ることは重要なステップとなります。
不動産投資における熟練の方々にとっては当たり前のお話となるかもしれませんが、私の調査方法についてご紹介とさせて頂きます。
不動産仲介サイトでの相場を調べる
基本中の基本です。下記のSUUMOやHOMES、アットホーム、Yahoo不動産等々
で調べます。
基本的にはサイト共通で載っている土地が多いですし、相場をつかむだけなので全部を回る必要はなく２，３箇所のサイト回れば十分でしょう。 駅距離や広さ等を入力して近い条件の相場を掴みましょう。特に注意したいのは接道条件と整形地かどうかです。公道か私道か、袋地なのか、整形地か不整形かで金額は大きく変わりますので同条件で比較しましょう。
【メリット】
- 現時点（すなわち過去でない最新状況）での相場価格が反映される
- 細かい検索条件設定が可能
【デメリット】
- 当然ながら成約価格ではなく売り出し価格で載っているため、相場より高い金額となりがち。
特にこのデメリットが大きく、これだけを信用して買ってしまうと大けがをする可能性があります。そこで、本当の成約価格を知る必要が出てきます。
土地総合情報システムでの成約価格の調査
成約価格を把握するための公的なシステムが下記、土地総合情報システムでの調査です。「土地総合」と名前がついていますが土地取引だけでなく、住宅やアパート、さらには区分マンションも含めた総合的な不動産取引（成約価格）情報が大量に記録されています。
不動産を購入した方はきっと成約価格のアンケートが届いたことがあると思いますが、それらを集計して登録し、皆の役に立てようという、役所仕事にしてはなかなかよいシステムになっています。
【メリット】
- 10年以上の長期にわたる取引情報が簡単（ものの数分で）に取得可能
- CSVでのダウンロードも可能であるため、Excelで開いてフィルタリングをすることで様々な側面、軸から価格分析可能。
- 不動産サイトにのっている売出価格でなく、成約価格となっている
【デメリット】
- アンケートベースであるため、金額は個々の購入者の自由記載であり、本当かどうか怪しいデータもある。（たまに異常に安い金額データも紛れ込んでたりする）
- 記載されているのは市区郡町村までで正確な住所ではない
- 整形地、台形、袋地等の大よその形の記載はあるが正確な形はわからない
上記見るようなデメリットはあるものの、大量のデータがあるので統計的に見ていけば大よそ正確な値がつかめるかと思います。ここまでの調査で、ほぼほぼ正確な相場感の把握ができるかと思います。
REINSでの成約事例調査
上記までを実施したうえで、ある程度価格に納得できたら、最後にREINSでの成約事例調査を実施しましょう。*1
とはいえ、不動産業者さんでないとREINSは見れません。そこで仲介会社さんに依頼して類似条件での土地成約事例の検索結果一覧とそれぞれの検索結果詳細をもらうこととしましょう。遠慮する必要はありません。こういった調査の費用は仲介手数料に当然含まれると考えるべきです。
ここで調査を断ったり渋ったりするような仲介会社さんは後ろ暗いことがあるか、相当な面倒がり屋で信用できない会社なので取引を見直した方が良いかもしれません。
例えば下記のような不動産会社なら仲介手数料が半額とかになったりします。
これだけで100万円単位で変わってくるので大きいですね。
【メリット】
- アンケートベースではないため、成約価格は間違いなく本物
- マイソクと合わせて確認できるため、該当不動産の詳細情報も含めて比較可能
【デメリット】
- 土地取引情報システムに比べると件数は少ない
- 不動産会社に聞く必要があり、ひと手間かかる
上記のような特徴があるため、この調査は最後のダメ押し的な調査ということでやるとよいかと思います。仲介会社さんの良しあしの見極めのためにも是非お勧めします。
公示地価や路線価
あと、成約価格の調査にはあまり使えませんが、公示地価や路線価も見ておくとよいかと思います。積算価格の算出に役立ちますので。
ただ、特に首都圏では公示地価や路線価と実勢価格の差が大きい（実勢価格の方が高い）です。その辺は割り切って調査することとしましょう。
まとめ
以上、土地値調査にあたっての４つの調査方法をご紹介しました。いずれも一長一短がありますので、大事なことは４つの調査全てを実施して総合的に判断することです。
高い買い物、公開しないように念には念を入れて進めましょう！
*1:REINSとはREAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM（不動産流通標準情報システム）の略称で、建設省及び当センターが共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。
Google Adsense 不承認と承認を分けるポイント 2018年12月 ～やっとアドセンスが承認されました～
大晦日ですね。現在2018年の12月31日の21：15です。
本当は家でこたつに入りながら、ダウンタウンの「笑ってはいけない」を見て大笑いしていたいところですが、残念ながらシステムリリース対応で会社です（涙）
とはいえ、システムリリースするのはよそのシステムであり、こちらはそれへのお付き合いなのであまりすることもなく、仕方なく（ウソ）ブログを更新しています。
会社に入って22年目になりますが、仕事で迎える初の大晦日、ロクでもない年末だと思っていたら、いいことがありました。Googleアドセンスの承認が出たのです！
ブログを始めてから5か月、長い間通らなかったアドセンス承認が出たので、審査ポイントについて思うことを記載したいと思います。審査基準がグレーな中でこれが絶対のポイントですとは、なかなか言い難いところはありますが、分かってきたポイントも結構ありますので、少しでも皆様のお役に立てれば。
審査の経緯
7月にブログを始めたものの、当初はアドセンスの存在もろくに知らずに書いていました。その後11月に存在を知り、11/22に初めて審査に出してみるも敢え無く不承認。
その後、
ブログの改善⇒承認依頼⇒不承認⇒ブログの改善
という流れを毎週繰り返すこと5度、やっと承認が出ました。
不承認時のメッセージは常に下記でした。
自動生成やコピペはもちろんやっていないので、コンテンツがよくないのであろうと理解しました。そこで審査を通るコツを調査して下記項目を順次改善してきました。
記事数
人によっては15記事とかで通ったひともいるようですが、一般的には数十の記事が必要かと思います。私が最後に落ちた際の記事数は50を超えていましたので、最後まで合格しなかった条件は記事数ではなさそうです。
記事のレイアウト、カテゴリー分類
タグ構成（<h3>や<h4>)、さらには無効なアイキャッチ画像（大きい画像を張り付けると、はてなブログでは時々うまく表示されないことがあるようです。張り付けた後正常に表示されるか確認しましょう）、各ページのレイアウト統一などもやりました。
さらに、カテゴリー未分類の記事も多かったので、全ての記事を見直してカテゴリー再設定を実施しました。
まあこのあたりは審査云々ではなく、読んでもらうための最低限の礼儀とも言えますね。アドセンス審査を一つの目標としてこのあたりの基本的なことを改善できたのは良かったと思います。とはいえ、このあたりを修正してもやはり不承認が続きます。
問い合わせ先＆プライバシーポリシー
このあたりは揃えるのが常識となっていますね。他サイトからのコピペで問題ないとありましたので、私もコピペ自由のサイトのものをマネさせて頂いて設置しました。
もしご参考にされたい方がいましたら、下記ページから自由に持って行ってください。
このあたりを設置してもまだ承認出ませんでした。
【問い合わせ先】
こちらはメールアドレスを載せておくだけでもよいですが、私はGoogleフォームを使用してメールポスト機能を置いています。下記です。
【プライバシーポリシー】
これはもうコピペだけで。
他の広告サイトの有無
他の広告サイトが載っていると承認NGとなる、と書いてあるサイトもあります。私の場合はもう半分アドセンス承認を諦めかけていたこともあり、他の広告サイトのリンクをバンバン貼っていたのですが、最終的にこの状態で承認が出ましたので、おそらくこれは無関係です。広告サイトは気にせず設置しちゃいましょう！
アクセス数
一日100アクセス程度あることもあったり、数アクセスしかないこともあったりで、不承認当時も今もあまり大きくは変わりません。よってアクセス数はあまり承認には影響しないと思われます。とはいえ、アドセンスでの収入を狙うのであればアクセスが多くないと意味がないので、承認のためとは関係なく良い記事を書く努力は続けたいと思います。
記事の長さ
不承認当時と承認時で最も変わったのがこの記事の長さです。
最初は不慣れであったこともあり、1000文字に満たない記事もありましたが、「1000文字以上は書いた方が良い」という情報をもとに、12月ごろより全ての記事を最低1000文字に揃えました。ただ、これでもやはり承認が出ません。
これを受けて、記事をあまり細切れにせず、2000文字以上の記事とするように改善していきました。その結果、やっと今回承認が出たという形となります。
アドセンスの承認も記事の質について厳しく見始めた、ということでしょうか。
ただ、今回の申請では夜の12時ぐらいに申請依頼を出したのちに、朝9：40に承認が出ていました。この短い時間において記事の内容の細かい質チェックをするのは難しいと思いますので、おそらく記事の長さや、他サイトのコピペでないかなどの機械的チェックがなされているものと推測します。
よって、とにかく記事における文字数は 2000文字を守ることを強くお勧めする次第です。この記事も2000文字あることを確認して投稿しています（笑）
本記事が皆様の承認のために少しでもお役に立つこと願って。
もうすぐ年が明けますね。来年もどうぞよろしくお願いいたします。
1億円のアパート 買っちゃいました
年末も近づいてきました。多くの会社では12/28（金）が最終日だったのではないかと思います。残念ながら私は12/31の夜から1/1の朝にかけてシステムのリリース対応で出社です( 涙）
が、そんな多くの会社の最終日である12/28に築古のアパートを購入（契約）してきました！しかも金額は初の９桁、1億円。。築古で９桁、痺れますね。何かあったら首をくくらないといけないかもしれません。
購入の決め手
今まで、安全性を求めて区分と新築アパートしか購入してこなかったのですが、今回は大きく方向性を変えて築古。しかも築古にもかかわらず高いアパートを購入してしまいました。まだローン契約は確定していませんが、おそらく月々の返済は40万円ほどになるのではないでしょうか。何かあったら給料からの返済すら難しくなる金額です。
にもかかわらず、今回清水の舞台から飛び降りる気持ちで購入に踏み切った理由は何でしょうか？それは下記３点が満たされている物件だったからです。
- ロケーション 駅徒歩6分と12分
- 利回り 9.1%
- 資産性 相続税路線価で物件価格の70％越え
駅からの距離で言うと京成小岩から徒歩6分、JR小岩から12分となります。
残念ながら京成小岩はあまり駅力は強くないです。乗降客数は2万人を切っており若干寂れた感じがします。とはいえ徒歩6分なのは魅力的。それに加えて、JR小岩が使えて、こちらは利用客数が6万人。駅前には４つの商店街があり、イトーヨーカ堂もありましてなかなか賑やかです。
特にJR小岩は一度訪れるとわかりますが、極めて多国籍の香りの強い街です。そこら中に外国人経営の店があります。多いのは中国、韓国、ネパール、タイ、インドといったアジア系です。実際、このアパートも12戸中4戸が外国人の入居者さんです。外国人を歓迎しない大家さんも多いと思いますが、家賃保証さえ通ってくれるのであれば私は外国人許容派です。特に小岩は外国人の入居者の割合の高い街なので、管理会社さんも地元の会社を選べば外国人の扱いにも手馴れているとのことで、トラブル対応もうまくやってくれると期待しています。
さらに、物件のすぐそばにコンビニ2件、スーパーマーケットもあり、生活には全く困らなそうです。
利回り
今回9%越えとなかなかの利回りでした。東京23区以外であれば築古のもっと高い利回りの物件は多分ゴロゴロしているとは思いますが、基本的には私は23区近辺、自宅から車で1時間以内のロケーションで探しています。これは極力自身で物件を訪れてメンテ、改善できるようにという意図と、今後の人口減時代にも人口が減りにくい場所という2つの理由からです。（ただ、私が東京でなく例えば名古屋とか仙台に在住していればおそらく23区物件にはこだわらなかったでしょう。人によって戦略が違ってくるのは当然で、少なくとも今の私の状態では23区物件が最適かなと思っています。）
この23区で、駅から徒歩10分以内、土地が所有権、新耐震の一棟ものという条件で探すと、シェアハウスを除くと３，４件しか楽待でも検索されません。今の時世では９％あれば御の字というところかな、と考えています。
資産性
そして何より、今回の購入の決め手となったのが資産性です。
土地が250平米以上で、10m道路に14ｍ接道。相続税路線価でも物件価格の70％越えであり、建物がなくなってもいまの市場で土地として売った際に、購入金額以上の金額で売れると思われたというのが大きいです。いわゆる土地値アパートですね。
最悪のケースで、地震なり火事なりでアパートがなくなっても資産を毀損することなく処分できるというのが心の支えになりました。
20年ほどアパートとして使用したのちに、アパートを取り壊して土地として売却するのがベストシナリオかと考えています。
ロケーション、利回り、資産性の1点、あるいは2点を満たす物件は探せば割とゴロゴロ出てくるのですが、この3点を満たす物件はなかなかありませんでした。
上記の記事で書いた草加の物件は、上記3点を満たす物件でありましたが、人気で買えず。。今回はそのリベンジということでやっと購入ができた形です。
将来性について
上記で書いた3点に加えて、購入を後押ししたのが小岩の特徴である「外国人が多い」という点があります。先にも書きましたように私は外国人受け入れ派です。
特に先月、出入国管理法改正案が通りました。いわゆる“移民受け入れ法案”ですね。ネットでは反対の声も多いですが、世界一の高齢化が進むこの国で移民受け入れが今後拡大するのは避けようのない運命と思います。そういった点で、外国人にとってすみやすいこの街、小岩が今後さらに賃貸需要が高まる可能性が高いと思っています。
外国人はあまり築浅とか新築にそんなに興味を示しません。今回購入したアパートもおそらく外国人需要には十分こたえられるものかと考えています。
加えて、小岩駅では北口、南口ともに大規模な再開発計画が計画されています。私も購入後に知ったのですが、小岩駅、東京における伸び率ランキングの第一位に選定されていました！将来的な価値UPにも大変期待しています。
新築アパートと比較して
さて、最後に、現在保有している新築アパートとの比較をしてみます。
まずはメリットです。
【メリット 】
- 資産性 （新築アパートでは土地値は不可能。売却時には確実にさがる）
- 利回り （最近下がり気味とはいえ、探せばよい利回りも見つかる）
- 家賃が安定 （築25年を過ぎると基本的に家賃は下がらず安定します）
といったところ。デメリットはというと
【デメリット 】
- 融資付け困難 （新築では1.1%で借りれたのにこちらでは3％程度 orz ）
- 修繕が頻繁 （修繕履歴を見たら3年の間に20カ所ぐらい修理してました。。）
- 大規模修繕も必要 （チョーキング発生しており、近い将来外壁塗装が必要）
というところでしょうか。
あと、新築は一般的に客付けがしやすいという話もありますが、これに関しては家賃次第というのが私の考えです。おなじ京成小岩近辺の新築アパートでも、高い家賃設定のために1年経っても満室とならないMDIさん、シノケンさんの物件もありますし。。
そして、やはりデメリットで最も大きいのが融資ですね。とても属性が高い方や資産がある方、金融機関にコネのある方はもしかするともっと低利で借りられるのかもしれません。私もこれからもうちょっとよい金利の金融機関がないか、決済までにがんばって探したいと思います。（よい金融機関さんの情報があれば是非ください！！）
１％とかで借りれるなら中古アパート最強！なんですけどね。
この中古アパートでの今後の運営状況については、少し運営してみて、また書きたいと思います。2月末の決済に向けて忙しくなりそうです！
火災保険の上手な活用方法 ～外壁塗装費用の節約～
先日、とある管理会社さんと雑談をしていた際に教わった、火災保険の上手な活用方法について書かせて頂きます。
ずばり書いてしまうと、火災保険をうまく使って大規模修繕（外壁塗装や屋上防水）を安く実施しようという話となります。
大規模修繕（外壁塗装）の費用
大規模修繕（外壁塗装）の費用の内訳をご存知でしょうか？塗料が高いんでしょう？と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には塗料は費用のごく一部にすぎません。
|
塗料代 |
20% |
|
足場代 |
20% |
|
人件費 |
30% |
|
その他費用（営業費用等） |
30% |
上記で見るように塗料代はわずか20%です。純粋にベタベタ塗る作業にかかっている純粋な原価部分は塗料代の20%と人件費の30%の合計50%と言えます。
とはいえ、足場もその他の費用も支払わないわけにはいきません。必要な経費ですから。とはいえ、これを自腹を切らないで実施する方法があります。これを払わなければ実質的に半額の金額で実施できることになります。とても魅力的ですね！
火災保険を適用するには
そう、火災保険で足場代や営業費用が出れば半額で出来てしまいます。
が、もちろん単純に外壁塗装をやっただけでは 火災保険なんて適用できません。ではどうすればよいのかと言いますと、災害が来るのを待つのです。
アホか、と言われてしまいそうですが、本気です。最近は気候変動の影響も多くあり、日本でも多数の災害被害が発生しています。
今年は私の新築アパートでも台風により、微小の被害が出ました。これが築古アパートだと相当の確率で何らかの不具合が発生することになります。もちろん台風だけでなく地震や大雨などでもよいです。
そろそろ修繕をしたいな～となったら、すぐにやるのではなく、災害が来るのを待ちましょう。そして災害が来たら何らかの被害を発見して、火災保険の申請をして修理してもらいましょう。特に屋根ですね。
屋根の修理をするには足場が必要になります。そこで組んだ足場を使用して合わせて外壁塗装や屋上防水なども実施してしまうわけです。もちろん、純粋な塗料分やその作業人件費は分けて見積もりを作ってもらい、そこは自腹で払いましょう。災害の破損が小さくともそれで組まれる足場分や営業費用は火災保険の適用で払うことになります。
これで大幅に大規模修繕費用を下げられるということになります。まあ足場の全部が出るかどうかは被害の範囲次第ではありますが、それでも少なくともいくらかは足場代の足しになるかと思います。
もちろん、外壁塗装だけでなく合わせて屋上防水もタイミング的にやるべき時であれば合わせてやってしまいましょう。工事は極力合わせて実施することで費用削減が可能ですので。
いかがでしょうか？特に大規模修繕の履歴がなく、修繕に多額の費用が発生することを恐れて築古のアパートの購入を恐れている方も、これを視野にいれば少しは買いやすくなるのではないでしょうか？私もこれを知って、少し築古のアパートを真剣に探し始めました(笑)
災害被害の有無確認はどうする？
さて、災害が来た際に、「よし！屋根が壊れたかもしれない、火災保険だ！」と思っても、壊れたかどうかも分からないのに火災保険会社に被害申請は流石にできませんよね？ちゃんと屋根に上って被害部分を確認して写真を撮って申請という形をとる必要があります。とはいえ、工事の素人である大家さんが屋根に上るのはかなり難しいですね。管理会社さんにやってくれ、というのも少しハードルが高いです。そんなのは契約に入っていないことが多いので。まあ親密な関係を結んでいれば有料でやってくれる可能性もあるかと思いますが。
それも難しい大家さんのために、火災保険の適用支援サービスが存在します。
下記↓のようなサービスがそれです。
こういったサービスでは、保険調査員がやってきてくれて、屋根の調査、写真撮影、申請代行まで実施してくれます。被害がなければ特に費用無しで調査完了となり、安心することもできます。
実際の修理に必要な代金（もちろん大規模修繕部分は含まず）の一部を報酬として支払う形になりますが、完ぺきな修理までは実施せず、一部は保険金として受け取るだけ等の対応に収めれば実質的に無料での対応も可能です。
私のアパートはまだ新築なので被害が出ていませんが、実家（北摂で台風被害を受けた場所にあります）の戸建てでこれを実施して大きな成果を得ることができました。
大規模修繕と組み合わせることで素晴らしい費用対効果となります。皆様、一度是非ご検討下さい。
戸建て投資にチャレンジ ～擁壁下の物件は危ない～
今回は戸建て物件にチャレンジしてみたお話です。
戸建ての魅力は、その賃貸付けの手堅さ（戸建て投資はライバル物件の数が少なく、供給過剰なワンルームアパート投資と真逆で賃貸需要が強いのです）と、ボロ家再生での高利回りにあります。
前々から一度は挑戦してみたかったのですが、首都圏内ではなかなか利回りが出るような良い物件数は少ないです（そもそもの地価が高く、なかなか激安戸建てが出てこない）。以前問い合わせしていた業者さんから
- 松戸市某駅から徒歩10分
- 100㎡の土地に立つ戸建て
- 築25年
- 500万円
- 2世帯住宅となっていて１，２階別の賃貸住宅としても提供可能
という、なかなか好条件の物件情報を頂いたので検討してみました。
利回りを試算してみる
賃料・相場チェッカーを使用してまずは収入を試算してみます。
2世帯住宅として貸すよりも、１，２階をそれぞれ２DKのアパート部屋として出す方が明らかに賃料収入は上がりそうです。
幸い、この物件、１，２階でドアも電気設備、ガス、水道設備もすべて独立しており、アパートと構造的には変わりません。
各フロア50㎡の２DKということで、賃料は安く見積もっても5.5万円。年間収入は
5.5×2×12=132万円です。
手出し金額は、物件価格の500万円に、フルリフォームを400万円かけて実施して900万円。利回りは132/900=14.6% 松戸市内徒歩10分案件としてはなかなかの高利回りです！
ということで早速、現地確認してみることとします。ご紹介を頂いた業者さんに電話して内見の日程調整（まだ現地にオーナー様がお住まいとのことで、日程調整が必要なのでした）。心躍らせて訪問します。
物件の状態とリフォーム費用の確認
こちらの業者さん、投資用物件の仲介がメインの業務ではなく、新築の戸建て建売やリフォームなどが中心業務ということで、是非こちらのリフォームも請け負いたいとのこと。これは願ったりかなったりなので、内見においてはリフォーム担当の方に同行頂きまして、リフォーム費用も試算してもらうこととします。購入後に、リフォーム費用が1000万円かかります！なんてなったら目論見が水の泡となりますので。。
いざ、内見すると、、さすがに500万円の価格で出てくるだけのことはあります。25年でこんな状態にどうやったらできるのよ。。という感じの荒れ果てぶりです。
- ドアの建具は剥がれ掛け
- 部屋からは独特のにおいあり
- 壁も傷だらけ
- 床は撓みあり
- インターフォン、エアコンは故障
といった感じです。「きれいにお使いですね～」という定番のお世辞も到底口に出せる雰囲気はなく、黙々と部屋の状態チェックをします。。
リフォーム担当の方に「４，５百万円で何とかなります？」と囁くと、「見た目はあれですけど、思ったより土台はしっかりしているようなので何とかなりそうです。」と心強い返答が！安心して部屋を出ます。
さて、帰ろうかという段になって、仲介さんが「見て頂きたいものが。。」と言われます。
物件の後ろの擁壁が。。
物件の後ろにある擁壁の前に連れていかれます。5メートルほどの擁壁下にあることには当然気づいていたのですが、コンクリートブロックで固められた擁壁であったので、まあ何とかなるだろうと思いこんでいたのですが、、案内された箇所には下の写真のようなクラックが。。
う～ん。。だから安いのか～。。 とはいえ、土地値以下物件だし、十分な利回りもあるし、、数年後に擁壁崩壊して物件が壊れたとしても土地値で売れば損はしないんじゃないか、という思いもあり、気持ちは購入に傾きます。
擁壁について調査してみる（千葉県のがけ条例）
擁壁についての懸念をクリアにするために、ここは条例を調査してみることします。いろいろググってみると、千葉県にはがけ条例なるものがあるようです。
https://www.city.chiba.jp/toshi/kenchiku/shinsa/documents/280415gakejourei.pdf
- がけ下に物件を建てる場合はがけの高さの2倍！！崖から離して建てる必要がある
- それが難しい場合は鉄筋コンクリートなどの頑丈な建物とするか、土地の基礎を高くする
とあります。が、さすがにそれは無理。。ただ、
「構造耐力上安全な擁壁が設置されている場合」は問題がない、とのこと。そのためには「建築基準法の工作物確認申請がされており、検査済証が交付されているもの」である必要があります。
25年前に家を建てられたということは当然、確認申請が通っているのだろうと思いつつも、念のため確認申請されていて問題なく再建築できるのかの確認を業者さんに依頼します。こういうリスク排除姿勢が大事ですね。高い買い物ですから。
調査結果
1週間後、市役所に行っての確認結果が来ました。が、、まさかの、、 確認申請なし。クラックの状況では新規申請も通せそうにないので、10メートル離して再建築してください！との結果が。。 ( ；∀；)
10メートル離したら有効面積20㎡も残らないよ、と。。
ということで断念します。危ないところでした。初の戸建て投資（といいつつアパートでの賃貸募集予定でしたが）の目論見は泡と消えました。
皆さんも擁壁物件にはくれぐれもご注意ください。
でも、いつかは戸建て賃貸やりたいですね。自身の経験値アップにもなりそうですし。
ではでは。
