タイ コンドミニアムの正しい買い方③ ～決済、登記～
タイのコンドミニアム購入の最終編です。
前回、タイの自身の銀行口座への海外送金までを実施したので、その代金を以ての決済、登記となります。
登記方法の日本との違い
日本で（特に仲介での）不動産購入をされた方はわかると思いますが、日本では一般的には司法書士さんに立ち会って実施頂くのが一般的です。
- 買主、売主、それぞれの仲介不動産業者さん、司法書士さんが銀行に集合。
- 売主が買主の口座に決済代金を移動（振込の場合もあれば、窓口での引き出し→入金依頼のケースもあり）
- 買主の口座への入金が確認出来たら、司法書士さんに登記に必要な書類（売買契約書や登記関連書類）を渡して、司法書士さんがそれを預かってその足で法務局へ移動。その日のうちに移転登記申請。（融資があれば抵当権の抹消や設定もあわせて実施）
- １，２週間すると登記が完了して登記簿が発行されてめでたく完了。
という感じです。お金を払ったのに所有権が移転しない、、ということのない担保は司法書士さんの権威に頼っているという感じですね。（司法書士さんがドロンしたりしたらどうなるんでしょうね？？）
決済場所が銀行で、登記場所が法務局と分かれているため、それぞれのプロセスが同時に行われない原因となっているとも言えます。
で、タイではどうなるか？ですが、（すべてそうとは限りませんが私が体験したやり方では）タイでは司法書士さんなるものはいません。じゃあどうするのか？というと、土地局（日本での法務局の役割を果たします）に売主、買主の双方が行って、契約書を見せてその場で代金のやり取りをして、それを確認した土地局が移転登記をする、という流れになるんですね。司法書士さんの手数料も結構高い（日本では10～20万円が相場でしょうか）のでそれが節約できていい感じです。
ただ、銀行ではないので振込とかどうするの？（キャッシュだと数えるの超大変だし）という話なのですが、そこで出てくるのが小切手です！登記の前に銀行に行って決済代金相当の小切手を払い出してもらい、土地局ではそれを売主に渡すんですね。なかなか洗練されたやり方です。私も生まれてこの方、小切手を使ったのはタイでコンドミニアム購入した時だけです。いい経験になりました。なんか小切手を使うってお金持ちだけの特権と思っていたので、それを疑似体験出来て気持ちが良かったです。(^^♪
※でも土地局に行っている間に、裏で銀行預金を引き出して小切手が不渡りになったらどうするんでしょうね？？小切手払い出し中は預金ロックの仕組みとかあるのかなぁ。。
まずは銀行へ
タイでの登記の 概要は上記に述べたとおりですが、その登記の流れとして、まずは銀行に行きます。外貨送金先の口座の銀行に行く形ですね。そしてそこで、以下の2つの書類をもらいます。
- 外貨送金証明書（コンドミニアム購入費用以上の金額）
- 小切手（決済残代金相当）
大事な書類なので、仲介さんに立ち会ってもらった方がいいですね。
あまり時間もかからずに発行してもらえるので、これをもらったらその日のうちに土地局に行って登記しに行きます。銀行は土日も空いていますが、土地局は平日だけなので気を付けましょう。
土地局での登記と、必要な書類、税金
銀行で必要書類をゲットしたら土地局へ移動です。パタヤでは北部ナクルアにあります。
外国人が不動産登記（取得）するにあたって必要な書類は下記となります。
- パスポート原本
- 売買契約書
- 銀行発行の小切手
- 銀行発行の送金証明書
これらを揃えたうえで、買主と売主が土地局に行って登記申請をすることになります。これはエージェントがいないとちょっと厳しいでしょう。あまり英語も通じませんし。
結構時間がかかるうえに、空いているのが平日のみで時間も割と早く終わってしまうので急ぎましょう。この際に下記費用を支払うことになります。
- 登記費用 物件価格の2%
- 収入印紙税 物件価格の0.5％
結構高いですね。売主、買主どちらが支払うかは交渉次第ですが、一般的には折半の模様です。私はエージェントが売主だったので、これらのコミコミ価格での購入となりまして追加の支払いはありませんでした。
日本では、登記費用は買主が支払いますので、売主負担が日本より大きいですね。
さらに、購入後5年以内の売却の場合は評価額の3.3%の特別事業税（日本のように儲けが出た場合にのみ払う譲渡所得税と異なり、儲かっていなくても物件価格に応じて払う必要があるのです。。）が発生します。諸費用の高さと特別事業税の存在のせいで、コンドミニアムの短期売買での儲けというのはタイでは非常に困難でしょう。あとエージェント手数料もかかりますし。じっくり保有を前提とすべきかと思います。
一連の登記作業が完了すれば晴れて登記簿が渡されることになります。なくすと大変なことになりそうなので大事に管理しましょう。これがあると追加の銀行口座開設なども容易になりますので、コピーを取っておくことをお勧めします。
購入後
無事、購入が終わったら、このあと家具の備え付けです。家具付きの物件もあるでしょうが、それでも細々した生活用品（お皿、鍋、タオル、シーツ等々）は買いそろえる必要があります。特に賃貸に出す場合はセンスが必要になりますので、インテリアコーディネーター等専門家にお願いした方が良いかもしれません。
（特に家具などは配送に時間がかかるので、トンボ帰りでの対応は難しいです。少し長めの休暇を取るか、エージェントにお任せする形になります。）
無事、家具等のセットアップが終われば、エージェント回りをして賃貸依頼をして完了、というところです。私の経験的にはインターネット回線も引くこともお勧めします。少々高くはついてしまいますが、空室よりは断然よいでしょう。
インターネット設置については、下記のエントリを参照してください。
エージェントですが、日本人向けだけだと極端に市場が狭くなるので、欧米人向け、中国人向けをターゲットとできるように複数の仲介会社さんを回った方が良いかと思います。結構大変ですけどね。
でもそれはそれで、結構楽しい経験になりますよ！ 頑張ってください。
タイ コンドミニアムの正しい買い方② ～購入の流れ 海外送金まで～
前回の記事で、タイのコンドミニアム購入でリセールの安売りを狙え、と書きました。
今回の記事では物件情報をゲットするまで、およびゲットした後の購入の流れについて書きます。
信頼できるエージェントの発掘
まずは、幾つか現地で不動産会社さんを回って、押し売り姿勢がなくこちらの希望をちゃんと聞いてくれるか、迅速かつ正確なレスポンスがあるか、コミュニケーションがうまく取れるかなどを確認し、信頼できそうな業者さんを探しましょう。
長いお付き合いになるので、フィーリングがあうかも重要でしょう。
あと、購入した後はおそらくその不動産会社さんに客付けを依頼することにもなるので、ロケーションが良い不動産会社さんであった方がよいでしょう。ただ、最近はWebで探すお客さんも多いので、場所はよくないがサイトの出来がよいところもあるので、場所がイマイチだから即ダメではないです。ただ、ある程度しっかりとした路面店舗を持ち複数の従業員がやっているある程度の規模の会社さんではあった方が良いです。お金を支払った直後につぶれるような会社ではたまりませんからね。。
こうやって選定した複数の業者さんに購入したいコンドミニアムの条件を伝えて果報を待ちましょう。私がパタヤで接触した4つの業者さんのうち3人のエージェントはLINEで。あと一人はメールベースでした。最近はコミュニケーションツールとしてはLINEがどうも主流のようです。
物件の情報が来たら
たぶん、良いのもイマイチなのもふくめていろいろ紹介は来るかと思います。イマイチな物件だからと言って、冷たく断ったり、無視したりしないようにしましょう。断る際には、具体的にどこがNGだったのか（眺望、利回り、価格帯、etc.）書いて丁重にお断りしましょう。先方も人間です。これは日本でも同じですが、まともなレスポンスをしないと物件紹介が途切れてしまいます。特に海外物件では探す手段はエージェント頼りになりますので、せっかく結んだ縁が切れないようにしましょう。
そうしてよい物件の情報が来て購入したい！となった場合、予約金の入金を促されることになります。一度内見して既にそのコンドミニアムの良さがわかっていれば思い切って予約金を入金するのが良いでしょう（外貨送金となります）。よくわからない場合は、現地に飛んで物件確認したうえで支払いましょう。後者の場合、物件は抑えられないので確認に行く前に買われてしまうこともあります。ので、本当に良い物件であれば予約金を振り込んでしまうのがお勧めです。
※私も、事前確認していなかったコンドミニアムを激安価格で紹介を受けたのですが、予約金を入れる踏ん切りがつかず、航空券を手配して現地確認に行くぞ！となった直後に他者に買われてしまった苦い経験があります。こうならないように、極力多くの良い物件の内見を事前にしておくことが大事です。
物件の内見と契約、銀行口座の開設
物件の内見
予約金を払った場合にせよ、払わなかった場合にせよ、現地に飛んで内見をして満足したのちに契約、となります。（ここをすっ飛ばしていきなり決済、ということもできなくはないですが、決済のためにはタイの口座に購入代金の外貨送金を行う必要があり、もし気に入らなくて買わなかったときのダメージは大きいです。よって内見を強くお勧めします）
契約時には数十万円程度の手付金を渡すことになりますので、現金でもっていくなりATMでキャッシングで引き出すなりで準備しましょう。
タイの銀行口座の開設
そして、この際にタイの銀行口座を開設することになります。このタイの自分名義の口座に日本からコンドミニアム代金を海外送金することになりますので是非開設しましょう。開設しなくても、エージェントの口座に振り込むことで決済は可能ですが、高いお金を持ち逃げされたら怖いですよね？ということで開設することを強くお勧めします。どのみち賃貸として出した場合の家賃振込先にも必要ですので。
なお、タイでの銀行口座開設は以前より厳しくなってきており、ワークパーミットやビザがないと開設できない決まりなのですが、不動産購入の契約書があれば問題なく開設してくれます。このあたりは不安があればエージェントに付き添ってもらった方がよいでしょう。
内見、契約、銀行口座開設といろいろやることがあるので、ある程度日程に余裕をもっての訪タイをお勧めします。なお、タイの銀行は土日でも、もちろん15時以降も！普通に空いており、口座開設なども可能です。振込等も土日、夜間によらずリアルタイムで可能です。このあたりは是非日本の銀行も見習ってほしいですね。タイに完全に負けていると思います。
日本に戻って外貨送金
契約、口座開設が終わったら日本に戻って、先に作った口座に代金の残額を外貨送金します。そして、そのあと再びタイに戻って決済＆登記、という流れになります。
結構面倒ですよね。。太っ腹な方でエージェント口座に事前に全額振り込むことに抵抗がない方や、コンドミニアム購入2回目以降といった経験者で口座をお持ちの方々はもう少し省略して事前に送金等の流れを取ることで、訪タイの回数を減らすことも可能ですが、このページを読まれる方は多分初めての方でしょうから、基本はこの流れで複数回訪タイすることになるかと思います。
ある程度休みの都合のつく仕事でないとなかなか難しいかもしれませんね。海外不動産を持つ以上はそういった面があることはご理解頂ければと思います。コンドミニアム購入のために何度もタイに行くのは面倒だ！と考えてしまう方はあまり海外不動産には向いていないかもしれません。何か問題があったり客付けの必要性が出た際に、すぐに現地に飛べるくらいのフットワークがないと海外不動産はうまく運用できないかと思います。
さて、外貨送金ですが、銀行や郵便局で実施することになろうかと思います。急ぎの場合は郵便局がレート的にも良いかと思います。急ぎでない場合はちょっと準備に時間はかかりますが、楽天銀行の海外送金サービスがお勧めです。
これらのサービスを利用してタイの自身の銀行口座に送金することになりますが、重要なポイントが４つあります。
- 購入代金以上の金額を送金すること
- 必ず外貨（通常は日本円）でタイに送金すること。バーツでの送金は絶対ダメ
- コンドミニアム購入のため、と明記すること（コンドミニアム名、部屋番号も）
- 自身の名義で送金すること
です。タイで外国人がコンドミニアム購入する際には「そのための外貨を持ち込む」ことが必須となっています。ので、上記を満たす必要があります。この手順を踏まないと、残念ながらタイの土地局で登記できなくなってしまいますので、くれぐれもご注意を！
あと、書き忘れていました。無事に海外送金できて自分の口座に着金されているかどうか当然確認したいですよね？そのためにもタイで開く銀行口座はネットバンキングが利用できる状態にすることを強くお勧めします。
このあたりについては、以下の記事を参考にしてください。私も最初はネットバンキングが使えずつらい思いをしました。。
ここまで終わったら再びタイに戻り、決済、登記となります。
すみません、思ったより長くなってしまったので、③に続くことにします。
タイ コンドミニアムの正しい買い方① ～リセールがお勧め～
今回はタイでのコンドミニアムの買い方（購入の流れ）について、解説したいと思います。大きく分けてプレビルド（新築青田刈り）とリセール（未入居、入居問わずありまます）がありますが、私はリセールお勧め派なので、リセールでの購入のお勧めのやり方について書いてみます。
なお、タイの不動産会社のHPは幾つもあり、そこで「購入の流れ」的な説明も多々あるかと思いますが、それらは「不動産会社さんがカモを捕らえる」流れになりがちです。ここでは、フラットに投資家＆ユーザ目線でのお勧めの購入の流れについて書きたいと思います。
※タイの日系不動産会社が物件購入ツアーのような有料のツアーをよく企画していますが、お勧めしません。お金を払った以上は買わないと損、という気分になりさほど良い物件でなくてもつかんでしまう可能性が高いです。ましてや、普通に無料で案内してくれる不動産会社さんは山ほどあります。というかそれが当り前ですね。日本でもタイでも。
投資ならプレビルドよりリセール！
まずは、何故私がリセールをお勧めするのか書きます。
【建たないリスク】
プレビルド、確かに安く買えることは多いです。ただ、安く買えるのはそれだけリスクがあるからです。完成が数年遅れるなら可愛いもの。完成せずに虎の子のお金をドブに捨てることになることもよくあります。そういったリスク込みでの値段と考えてください。ギャンブル好きな方で大金をにつぎ込んで勝負したい、という方には向いているかもしれませんが。こうなると投資というよりも投機となります。
【時間のロス】
そして何より、不動産投資家にとって時間は貴重な財産です。プレビルドでは大事な現金を数年間利益を生まない状態で塩漬けすることになります。プレビルドで3年間500万バーツを塩漬けしてうまくいって600万バーツで売れたとしましょう。これはパッと見では大きな成功に見えるかもしれません。
でも500万バーツで買って、3年間6%で運用して、3年後に520万バーツで売れた（良い物件であれば値上がりは普通です）ら、520+500×18%=610万バーツです。しかもリスクを取らずに。どちらが投資家姿勢として正しいでしょうか？
【状態確認】
タイのコンドミニアムの仕上がりは千差万別です。ひどい仕上がりで、高い金額出してこれかよ～的なものになってしまったら目も当てられません。名前はあげませんが、私もジョムティエンで結構有名なプールリゾート風のコンドミニアムにAirbnbで泊まってみました（築2年くらいでした）。が、壁は結構ボロボロで仕上げも甘々でがっかりしたことを覚えています。直前にBASE Centralという有名なコンドミニアムに宿泊して満足していた落差を大いに感じたものです。プレビルドで買う場合はパンフレットのみで仕上がりを予測するしかないですが、期待通りとなるかはギャンブル的です。（有名デベロッパーの物件を選ぶことで多少リスクは下げられるとは思いますが）
日本の新築ワンルームマンションであれば、基本的にはまっとうな仕上がりになるかと思いますが、それを期待するのは完全にNGです。
その点リセールでは現物確認し、納得のいくものだけを買えばよいのです。リスクとして圧倒的な差があるのがおわかり頂けるかと思います。
【掘り出し物】
プレビルドの掘り出し物というのは基本的にありません。（あったらすぐにタイ人なり、コネクションがある人間が買ってしまいます）
ところが、リセールでは往々にして掘り出し物が出てきます。諸事情により（急遽の帰国をせざるを得なくなったとか、ルーブル暴落とか）売却を 急ぐ人の物件は安くなるものです。これは日本も同じです。ただ、日本では不動産売却の仕組みが出来上がっていることもあり、なかなか掘り出し物を捕まえるのは至難の業です（REINSという不動産会社共通のネットワークや楽待、健美家といった不動産サイトに載ると掘り出し物は一瞬で蒸発します）。
が、タイではその物件を持ち込まれた不動産会社がその身の回りで売ることになります。その輪にたまたま貴方がいればうまく捕まえることができるかもしれません。
ただ、この場合は焦らずに時間的な余裕を持つ必要があります。私も購入のために現地を訪れて不動産会社に購入希望条件を伝えてから待つこと3か月、よい物件の連絡が出るとすぐに購入を決断することで、割安に購入できました。
まずはエリア決め ～有名どころを選べ～
我々日本人が異国のコンドミニアムを（投資を視野に入れて）買うのであれば、場所はある程度厳選すべきです。いくら割安に思えてもマイナーなエリアの物件は危険です。ニーズの弱いエリアに対してあなたは融資付けできるでしょうか？また、出口（売却時）において、そのコンドミニアムを買ってくれる投資家を見つけられますでしょうか？
そういった意味では、さほどの努力なしで客を捕まえられるエリア。バンコクであればスクンビット周辺、パタヤであればセントラルパタヤ近辺が望ましいでしょう。パタヤのジョムティエンビーチであれば100万Bとかでも買えるかと思いますが、いくら安く買ってもおそらく安くしか売れないし、賃貸付けも困難になるのが必定です。
※ただ、投資を考慮せず、自分でゆっくりと暮らすためならよい選択肢かもしれません。静かで海も比較的きれいで悪くはないと思います。
不動産会社を回ってお気に入りのコンドミニアムを見つけよう
買いたい・住みたいエリアを決めたら（まあ決めずに後で決めても良いですが） 不動産会社をいくつか回ってみましょう。そして
- リセール物件を探している
- 有名で客付けに強いコンドミニアムを買いたい
- （エリアを決めていたら）希望エリアはどこそこ
- 予算額はいくらくらい
といった情報を伝えて、内見させてもらいましょう。大事なのは「急いでいるわけではないので、いま売り部屋がなくてもいいから良いコンドミニアムの共用部だけでも案内してほしい」という点を伝えることです。
面倒がって嫌がられるかもしれません。が、そういった不動産会社ではよい物件を購入するのは難しいのですぐに去りましょう。心配いりません、不動産会社は無数にあります。そしていくつかのコンドミニアムを回って自身のフィーリングに合うコンドミニアムを見つけましょう。
（もし時間的余裕があるのであれば、候補としたコンドミニアムにAirbnb等で宿泊してみることをお勧めします。宿泊しないとわからないことも多々ありますので。これもリセールの大きなメリットです）
相場観をつかむ
欲しいコンドミニアム（一つでも複数でも構いません）が決まったら、それらのコンドミニアムの相場（バーツ/㎡）を把握しましょう。下記が主な変動要素になります。
- 何階にあるのか
- 眺望（シービュー、シティビュー、プールビュー）はよいか
- 家具付きか
- 日当たり（暑いタイでは日本とは逆で南向きは嫌われます。北向きが最高とされています）
上記の条件の中でとりわけシービューであることは賃貸付けにおける優位点となりますので、重要です。やはり部屋から海を見たいという人は多いですから。
そして下記のようなサイトを使って、コンドミニアムごとの相場観を掴むとよいかと思います。似たような条件の部屋の販売価格から大よその相場を把握できるはずです。
相場を把握したら、その相場より安い相場の物件が出れば購入するから連絡してくれ、と伝えましょう。間違ってもその場で紹介されたモノから選ばないことです。その場で紹介されるものは基本的に売れ残りだと思いましょう。（例外的に良い物件があることもなくはないですが、それでも一旦は頭を冷やしてから決めることをお勧めします）
あとはよい物件の連絡をゆっくり待ちましょう。くれぐれも焦らないことです。
長くなってきましたので、物件の連絡が来て以降の進め方は、次回に続きます。
ではでは。
パタヤでアーリーリタイアするのに必要な貯蓄を試算してみた
ここのところ、国内不動産の話ばかりを書いてきました。パタヤの物件に長期契約が入ったため特に訪タイする機会がなくなり、メンテナンスもしばらくする必要がないために特にブログに書くようなトピックに触れないのがその理由です。
ただ、直近でタイ・バンコクでの勤務（海外赴任）を密かに狙っておりまして、少しタイでの生活について検討し始めました。
その一環で、いざ、アーリーリタイアした際にどの程度の貯蓄があればタイで快適な生活を送れるのか少し考えてみました。場所はバンコクだとちょっと物価が高いので、ストレスと無縁のリゾート地でありつつ物価も安いパタヤでのリタイア前提とします。
検討モデル
三十代にして不動産収入で早期リタイア！したような場合と六十歳で定年を迎えてリタイアするのでは全く前提条件（寿命までの年月や厚生年金額等々）が異なります。ここでは私が数年後にリタイアするとした場合（50歳）にどの程度の貯蓄があれば大丈夫かを試算したいと思います。（と言いますのも、そもそもタイに長期移住するためのリタイアメントビザの取得要件が50歳からなのです）
条件として、下記とします。
- 25年間ほどのサラリーマン生活（厚生年金加入）
- （実際にはコンドミニアムを所有していますが）プール付きロケーションもよいコンドミニアムを賃貸する前提としてみる
- タイでは食費は削れば1日500円もあれば十分ですが、苦行僧じゃないので、それなりに美味しいものを毎食外食し、1日2本程度のビールも飲む
- 適宜レジャーも楽しみ、ゆとりある生活とする
という感じでの試算です。
まずは収入
収入をゼロとするのも非現実的ですので、25年のサラリーマン前提であれば1千万円ほどの退職金は出るでしょう。そちらで少々古めの日本のワンルームマンションを買って、運用することとしましょう。築年に拘らなければ7%程度の利回り、管理費等を引いて6%としても、月に5万円程度の収入にはなりますね。
そして65歳以降は厚生年金がもらえます。厚生年金は加入期間とその期間内の収入によるので一概には言えないのですが、現在の平均受給金額が約15万円。年金財政の悪化や早期リタイアに伴う金額減少を考慮して、安全サイドに見て月10万円もらえるものとします。
続いて支出
- 家賃 私が今賃貸で出しているUNIXXのStudio（ワンルーム）が月11,000Bです。削れば5000Bもあれば十分探せますが、快適なリタイア生活前提なのでこの金額を出すものとします。
- 食費 朝100B、昼150B、夜250Bも出せばおいしいものが食べられるでしょう。これにビールを2本付けて100Bとしても、600B/日。月18,000B。
- 光熱費 電気代＋水道代です。日中は、プールサイドや空調の効いたロビーで読書等していれば電気代はほとんど不要ですが、普通に使ったとしても月1,500Bもあれば十分すぎるほどです。賃貸に出している部屋の電気代が毎月メールで来ますがだいたい1000B程ですね。
- 服飾・雑貨費 日本と違ってTシャツ短パン、下着さえあれば年中OKですので、ほとんどかからないでしょう。月500Bとしましょう。
- 娯楽費 うーん、こればっかりはピンキリです。。エイヤーで月10,000B！
計、月41,000Bです。ちょっと娯楽に掛けすぎ感もありますが、快適リタイア生活ということで。。
結局、必要な資産は。。
月41000Bとは14万円強となります。先の収入前提では、65歳以降は15万円の収入があるため、65歳以降は資産が減る心配はありません。65歳まで生活できれば問題なしです。ただし、誰でもタイに移住できるわけではなく、長期滞在のためにはリタイアメントビザが必要で、タイの銀行に300万円以上の預金が必要です。
よって、65歳時点で（リタイアメントビザの制度変更も考慮して）500万円以上の貯金を残したいところです。とすると、、50歳リタイアの際に必要な手持ち金額は、、、
（65-50）年 × 12か月/年 × (14万円-5万円) ＝ 1620万円となります！
いかがでしょう？アーリーリタイアするための金額として、多く感じたでしょうか？少なく感じたでしょうか？
独り身でサラリーマンを25年暮らしてきた人にとってはたぶん難しくない金額ではないでしょうか？残念ながら私には妻子があり、その教育費などを考えないといけないので上記の金額では無理ですが、もし独身であったなら50歳を待たずにたぶんリタイアしていますね。。
一度しかない人生、定年を迎えて尚、働くよりも、是非リタイヤしてハッピーな生活を送りたいものです。ではでは。
新築建売アパート 購入後1年間の収支状況
昨年購入した新築建売アパート、気づいたらちょうど購入から1年経ちました。手残り状況や収支状況についてご報告したいと思います。
新築アパートを買ってみたいけど本当に大丈夫かな？とか、新築アパートなんて儲からないでしょ？とか、いろいろなご意見、疑問をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。参考にしていただければ幸いです。
購入物件の再紹介
金町に購入した新築一棟アパート、基本的なスペック・購入条件は下記のとおりです。
- 新築木造3階建てアパート
- 1K(20平米) 2室/ 1R(16平米)6室 計8室
- 金町駅 徒歩15分
- 売買金額 7150万円
- 販売時想定利回り 7.6%
- 95％（6800万円）融資。期間25年、金利1.11%
駅遠の狭めのアパートであることもあり、利回りは少し市場平均よりも高めでの販売でした。
その他 詳細は下記エントリで参照して頂ければと思います。
新築アパートの収支サマリ
【2017年12月～2018年12月の収支】
| 家賃収入 | ¥4,472,250 |
| 管理費 | ¥-144,893 |
| ローン元金 | ¥-1,798,459 |
| 団体信用生命保険 | ¥-145,068 |
| 火災保険 | ¥-78,983 |
| ローン利息分 | ¥-722,105 |
| 広告費（AD） | ¥-474,984 |
| 清掃代金 | ¥-46,440 |
| 電気代 | ¥-18,260 |
| Ebank利用料 | ¥-19,980 |
| インターネット費用 | ¥-111,480 |
| 固定資産税 | ¥-276,300 |
| 手残り | ¥635,298 |
※Ebank利用料は、銀行さんのプロパー融資となったことで、法人向け口座を開設しており、そのネットバンキング手数料となります。
※ローン元金と生命保険は単なる支出と言い難い側面があるため緑色としています
上記で見ますとおり、手残りは63万円ほどです。あらら、物件金額の1%も残っていませんね。( ；∀；)
このほかに初年度のみの支出として、
- 不動産取得税
- ゴミ箱や監視カメラ、NAS、駐輪場の初期整備費用
などもかかっていますが、これらは初年度のみということで無視しましょう。
あと、今年の収支が悪化している要因として
- 客付けをゼロスタートした、ということで全部屋の広告費発生
- 1年分と言いつつ、スタート時の2か月ほど家賃が取れていない期間あり
という点も大きかったです。次年度は、
- 広告費が3室分程度に収まれば今年より+30万円
- 空室期間も3室×1か月分程度になれば家賃が今年より+80万円
となり、手残りで170万円ほど、物件金額の2.5%ほどになると予想しています。こうなれば、ほぼほぼ購入時のシミュレーション通りです。
新築アパート投資で、5%の自己資金でありながら2.5%手残りであれば十分ではないでしょうか？計算上は2年で自己資金を回収できることになりますしね。
アパートを初めて運営してみての所感
初めてのアパート運営を行った1年でしたが、1年の運営を通して感じたのは、ほぼ予想通りに行くもの、ということです。築古だと利回りはよいけれどもその分
- 客付けの苦労
- 設備機器の故障
- 大規模修繕
などが発生しがちで精緻な予測は難しいところがあろうかと思います。
その点新築は機器の故障がまずありませんし、あったとしても瑕疵担保による無償修理が期待できます。（私のアパートではこの1年での問い合わせ・クレームは「洗面台から水が少し漏れる」、という1件のみでした。こちらはネジ締めが甘かったようでその日中に建売業者さんに無償で対応してもらいました）
いろいろ入居者さんから要望、クレームが来るかな～と待ち構えていたのですが、管理会社さんのところにも全く連絡もないとのことです。ちょっと拍子抜けするくらいですね。
初めての退去が出たものの。。
あと、先月末に初めての退去が発生しました。クレーム・不満等ではなく個人の事情によるもののようでした。新築メリットがなくなっての募集となることで、家賃の値下げをしないと長く決まらないかも、、と恐れていましたが、退去決定の募集後1週間ですぐに同家賃で決定しまして、一安心です。空室期間も15日ほどで済んでいます。
新築プレミアムでの家賃低下もなく、こちらも拍子抜けなところです。
結論
新築アパートはやはり手堅い投資。初期のシミュレーションをしっかりやって、その収支に満足できるのであれば恐れずにGO!です。
サラリーマン大家 究極（？）の節税方法
私はブログ名にもあるようにサラリーマン大家として、サラリーマン収入と家賃収入の双方を得ています。2018年末の現在、まだ大家としては2年の経験しか積んでいません。そんな私も現在、1棟、6室の区分を所有しており、大家業開始当時は深く考える必要のなかった大事な問題について検討する必要が出てきました。
そう節税対策です。
今回は、サラリーマン大家が取れるいくつかの節税対策について考察するとともに、究極の節税方法について紹介したいと思います。（但し、この方法を実践できる方はかなり限定されるかと思います。あらかじめご承知おきください）
前提
今回のトピックで触れる節税対策については、例えば
- いろいろな経費計上（光熱費や会議費、書籍、マイカーなどなど）
- 専業主婦の妻に給与を払うことでの青色事業専従者給与
といった、個々の施策については触れません。こういった「正当に当然やるべきこと」はやった上で、さらなる対策をどうするかについて考えたいと思います。
法人化と、青色申告事業者の65万円控除
まず、多くの書籍、ブログ等でも当たり前の手法として紹介・推奨されている不動産事業の法人化について。
私も今保有する新築アパートを購入する際に、法人化しての購入を検討しました。が、悩んだ結果、結局は法人化せず個人（妻との共同名義）にて購入しました。
これには大きな理由があります。それが青色申告事業者の65万円控除です。
■青色申告事業者の65万円控除
このページを読んでおられる方には常識かもしれませんが、不動産物件が戸建て5棟、あるいは区分10室を超えると事業的規模となり、複式簿記による記帳などを行う前提で65万円の控除が認められます。そして、大変重要なのがこれを夫婦等で保有する場合は、夫婦のそれぞれに対して65万円控除となるという点です。すなわち130万円。
これは非常に大きいです。たとえば、10室一棟のアパートを5000万円、利回り8%（家賃収入400万円）で購入した場合を考えてみましょう。粗い計算ですが、
- 収入 +400万円
- 経費 -20万円 （経費率5%で概算）
- 管理費 -20万円
- 固定資産税 -15万円
- 減価償却費 -110万円（木造、土地：建物=50:50）
- ローン利息 -50万円 （年々減っていきますが、購入当初のイメージ）
といった条件だと、収支はトータル+185万円。
これにかかる所得税＋住民税はサラリーマン収入により変化しますが、ある程度のボリュームゾーンと考えられる課税所得695～900万円の場合は、33%となります。
よって、185×33％ = 61万円の税金です。
が、夫婦共有名義での65万円控除を使用すると
（185-130）×33％ = 18万円と激減します。
税率ベースだと、33%だったものが、10％弱（18/185）になったことになります。
※妻の所得が695万円以下の場合は、さらに効果は大きくなります。
■法人化での減税効果
法人化のメリットは、
- 個人に比べて経費の範囲が広くが使いやすい
- 小規模企業共済、法人保険が使える
- 短期譲渡所得の概念がない（5年以内の売却でも高くならない）
- 子供等への資産譲渡が容易
- 赤字の繰り越しが可能
- 役員退職金での節税
など幾つかありますが、やはりメインの目的は税率にあると言えましょう。（個人的には赤字のメリットはかなり羨ましいのですが）
またまた例ですが、
サラリーマンの課税所得が900万円、これに家賃収入（経費等控除後）が800万円となった場合、法人化しない場合は（65万円をいったん忘れて）税率は43％！
これに対して法人での実効税率は25%弱です。（加えて法人住民税の均等割7万円）
法人化すると税理士費用等も必要になりますので、ある程度の規模の家賃収入がある前提では、やはり法人の方がお得なのは間違いないかと思います。
ただ、青色申告事業者の65万円控除と法人化は併用することが可能です。よって65万円控除をまずは個人で享受したうえで、さらなる拡大を法人で実施するのが良い選択かと思います。
究極（？）の節税方法
上記の青色申告事業者の控除と法人化の併用がよいと思っていたのですが、それを超える節税方法があります。それは海外移住/勤務での非居住者化です。
海外居住者の場合は、日本での所得税、住民税の支払い義務はありませんが、日本国内を源泉とする収入（不動産収入など）分のみ所得税支払いの義務が発生します。
給与所得分はその勤務国での支払いとなりますので、給与所得と不動産所得を通算しての高い税率支払いが不要となるのです！
先の課税所得が900万円、家賃収入が800万円の場合、家賃収入分の税金を3パターンで考えます。
①個人の場合
800万円×43% = 344万円
（800-65）万円×43% = 316万円 ※青色申告事業者控除の適用時
②法人の場合
800万円×25%+7万円（均等割り）+20万円（税理士報酬） = 227万円
③海外居住の場合
（800-63.6）万円×23% = 169万円
（800-65-63.6）万円×23% = 154万円 ※青色申告事業者控除の適用時
いかがでしょうか？海外居住の場合、サラリーマン所得を考慮しない所得税になるうえに住民税の10%がかからないため、大きな効果が出ることが分かります。
ただ、そのために海外居住/転勤できるのか？という話が当然あります。加えて、メガ大家クラスになると、サラリーマン所得なんて無視できるレベルになるので、法人化の方が海外居住であっても有利となることになります。
したがってこの節税方法が適用できるのはかなり限定された条件のサラリーマンとはなるかと思います。ただ、私はタイ不動産を所有していることもあり、海外勤務にもあこがれがあるため、夢物語ではなく、本気でこの手法の適用を現在考えています。早ければ来年には海外勤務になるかもしれません。いつかこの実践結果をお伝えできれば幸いです。
投資用区分マンションの管理費を比較してみた！ ～あなたの区分ボラれていませんか？～
昨日のブログで、管理組合の理事長になったことを書きました。
次年度からの管理費の交渉にあたって、まずはこのマンションの管理費がどんなものなのか、保有する4つの投資用ワンルーム区分マンションの管理費を比較することから初めてみようと思い立ちました。
根拠もなく、「高い！安くしろ！」というだけではヤクザですからね。
その結果わかったことを是非、共有させて頂こうかと思います。
比較にあたっての前提として
まず、前提として、一般的には戸数が少ないほど全体の修繕費は安くなるが、戸当たりでは逆に高くなるということがあります。
管理人の人件費とかは戸数にあまり比例しませんしね。あと、高いところではエレベータの保守費用。ただ、同じ一基なら費用は変わりませんが、規模が大きくなり二機とかになると当然費用は上がるので一概には言えません。
こういった例外を除けば、
・戸数によらずに固定の部分（先の人件費など）
・戸数（マンションの規模）に比例する部分（電気代、保険代、etc.）
の2種類を組み合わせた結果、総合的には戸数が少ないほど一人の大家さんの負担する管理費は増えるといっていいでしょう。これは理論的にも、経験的にも間違いのないところです。
今回比較する4つの区分マンションは58戸、50戸、34戸、34戸です。多め２棟少な目2棟できれいに分かれてくれました。
ということで、戸数込みでの比較表を作ってみました。
比較結果
以下に比較結果を張り付けます。
特に検査費、点検費、調査費などは明細のないマンションがあったり、明細がうまく比較できないものもあるのでちょっと比較が難しいところがあります。だいたいこんな感じなんだな～と思ってみて頂ければ幸いです。
黄色く塗ってあるところが、値下げ交渉ポイントかと考えています。
（金額が高かったり、マンションごとの差異が大きい部分です）
なお、私が理事長になったマンションはBです。
まずはエレベーター保守費
Dマンションは明細がなかったので除外。残るA,Bに比べてCが安めです。AとBはキッチリ同じなのが気になりますよね？はい、ここは同じ管理会社なのです。よって明細項目名も完全に一致しています。それに比べてCは安いですよね。
可能性として考えられるのは、
①エレベータの数が違う
②保守レベルが違う（フルメンテナンスか、そうでないか、保守頻度等）
ですが、①については３つとも1基で同じあることを確認済みです。
②についても、Cの総会に出た際にフルメンテナンスであることを確認済みなので、やはり割高といっていいでしょう。ここは次回の交渉ポイントですね。
続いて管理委託手数料
ここが、今回の比較の最大の収穫と言っていいでしょう。戸数がほとんど同じ、管理会社も同じ。他の費用感もだいたい一緒なのに、なぜ管理費が50万円も違うの？？しかも理事長になったマンションの方が割高じゃないですか！（怒）
もしかするとAでは別項目だった防犯カメラレンタル費が含まれているのかもしれませんが、そしたら普通別出しにしますよね。。次年度の予算承認はしてしまったので、次々年度の楽しみに取っておくこととします。
電気代金 ～LED化のススメ～
電気代は戸数比例する部分です。が、今回の結果はそうなっておらず、BとDがAとCに比べてだいぶ安くなっています。
が、ここで思い当たる節がありました。BとDはここ数年の間にLED化工事を実施していたのでした！AとCがやっていないかの確認はとれていないのですが、おそらくやっていないのでしょう。
実際BマンションのLED化前の電気代金を見てみたのですが、20万近く高いものでした。LED化工事費用の明細も見つけたのですが35万円ほど。2年で元がとれちゃうじゃないですか。ということで、マンションのLED化は激しくおススメです。
理事長でなくても、総会に参加してLED化せよ！というだけで動議はできますので、是非やってみてください。地球環境にもいいことですし。
お次は損害保険
う～ん、これもAとBで随分差がありますね。。Bの方が安いので理事長としては文句を言うところではなさそうです。今度Aの方で文句を言うこととしましょう。
まあもちろん保険の内容にもよるので一概には言えませんが。。
とはいえ、共用部の損害保険はあまり利用することがないものなので、見直してもよいものではないでしょうか。
防犯カメラとスカパー代金
こちら、高いですね。。ただ、防犯カメラ設備は「レンタルやめて自前設置に切り替えだ！」と簡単に切り替えられるものでもありません。配線取り回しも大変ですし。。せめてレンタルをやめて買取にするくらいでしょうか。まあカメラなんてほとんど壊れないですしね。ただ、そこまでのコスト効果は出ないと思われます。ちょっと踏み込み難し、です。残念ながら。
スカパー代金も結構マンションによって料金が違う、いわゆる「相対料金」なのです。ここは前回の総会で、管理会社に「値引き交渉をせよ！」と指示したところです。さて、どうなることか。。もし、皆様、安い料金の例をお持ちでしたらご開示頂ければ幸いです。交渉材料として使用させてください。 m(_ _)m
あ、あと役員報酬がありますね。。これは、、値下げよりもむしろ値上げしたいかも。（爆）
総括
表の最終行に一戸当たりの管理費用をのせていますが、やはり鉄則の「戸数が少ないほど割高」を裏付ける形となりました。管理費用だけでなく修繕積立も同じ傾向があります。よって、中古区分を購入されるときは戸数にもすこし気を使って、戸数が少ないものほど管理費、修繕積立の大きな値上げの可能性があることに留意頂ければと思います。これは本当に影響が大きいです。
以上、参考になりましたでしょうか。
是非皆様の管理費の内容等もいただければUPしてさらなる比較・考察としたいと思います。「管理人へのお問い合わせ」からのご連絡お待ちしてます！
投資用区分マンションの総会に行ってみた → 管理組合理事長になっちゃったよ
唐突ですが、ワタクシ保有する投資用区分マンションの管理組合理事長になりました。最初はそのつもりは全くなくフラッと総会に行っただけなのに。。
顛末を書いてみます。
投資用区分マンションの総会のお知らせが届く
幾つか区分マンションを保持しているのですが、それぞれ年に一度総会のお知らせが届きます。50戸ほどの中規模の投資用区分マンションですが、決算書を見ていると以下が気になってしまいました。
- 築8年目だけど長期修繕計画できているのかなぁ。。（大幅値上げないよね？）
- なんか、管理費とか保守費が高いなぁ。。ボラれてるのでは？
- 幹事の報酬がXX万円？何だこれは？不正の香りがする。。
こういうのが気になるのがA型です。 ←偏見かもしれません、すみません。
ちょうど会社も休みだったので参加してみることにしました！
行ってみると。。
場所は管理会社のオフィスとのこと。17：00開催ということで 、17：00ちょうどに到着して通されるのですが、がらーん。。
誰もいません。まあここは、ある程度予想通りです。何度か行った他の総会もだいたいこんな感じなのです。(実需用のマンションの総会では結構な参加率ですが投資用にはそんなに皆さん思い入れがないか、お住まいが遠いのでしょう)。が、ここから待つこと管理会社さんの担当者が来るまで10分。。資料を抱えてやってきました。遅いよ。。ビジネスマナー的にもどうなの？って感じでポイントダウンです。
※たぶん、どうせ誰も来ないから資料もコピーいらないや、、と思っていた模様。少し戦闘モード（笑）に入ります。
質問攻めに
参加者が一人しかいないと、いろいろ質問できてよいです。ここぞとばかりに管理会社の担当者さんから色々な話を聞きます。
まずはよかった話。
- 長期修繕計画は（意外に）できていた！
- かつ、それに合わせた修繕積立金の値上げも実施済みで今後の値上げ予定なし。これ結構大事です。
と、ここまでは順調だったのですが、ここからがイマイチ。
- 数年前に実施した屋上防水（なぜ築5年目に実施！？）の必要性の説明できず。（管理会社のお手盛りによるぼったくりの香り！）
- 監事（管理組合役員）の報酬は、当初なかったもののここ数年で新設された。入れ替わりで監事になっている区分所有者の提案で支払うことになっている（癒着の香り！）
- 理事長はずっとおらず、管理会社が理事長となっている。
などなど。もう管理会社にやられ放題のパターンですね。監事の報酬制度なんて初めて見ました。
ということで理事長に！
この状況を放置すると更なる悪化を招くことが予想されました。ということで正義感（ではなく、自分の資産の保護ですね）から、理事長をやりたいと言っちゃいました！参加者が1名なのでその場で決定になりました。管理会社さんは反対する術を持たないようで、恐ろしいほどあっさりです。これで色々不正、無駄遣いを防げそうです。皆様も高い管理費、修繕積立に悩まされている場合はまずは総会に参加することをお勧めします。
もうすぐ築10年になったら大規模修繕などが入ってきます。修繕費用も一千万円とか行きますからね。。
不当に高い見積もり等を正すべく頑張っていきたいと思います。まずは、管理費の値下げ交渉を来年度やろうと思っています。できたら是非ブログにアップしたいです！
あ、管理組合員（特に理事長）の報酬を挙げるとかも多分簡単にできちゃいますね。。←悪人
理事長というのは簡単になれる割りに絶大な権力を持てます。天使となるか悪魔となるかもあなた次第かも。。
