1億円中古アパート 決済直前に大トラブル！！ 違約金請求か！？
前回の記事で、年末に契約した１億円中古アパートの金消契約、火災保険が無事に終了したことを記載しました。www.nuixx.net
管理会社さんと管理委託契約締結
これであとは残るは２月末の決済を迎えるのみ、、ということで、購入後の管理を任せようと考えている管理会社さんと打ち合わせ＆管理契約の締結に行ってきました。
管理契約としては、5%の管理手数料。まあ標準的です。本当は4%くらいでお願いしたいところだったのですが、
- 築古で修繕も多数発生しそう
- 入居者さんで外国人も多く、いろいろと御厄介をお掛けしそう
- 5%のなかで、月一回の清掃も実施してくれる
ということから、値切り交渉はせず定価の5%でお願いすることとしました。
管理をお任せしていく中で不満が出れば交渉するのも可能ですしね。それに最初から値切り値切りしてくるようなオーナーには好印象はもってもらえないかな、と思います。（逆の立場であれば私もそう感じるでしょう）1%を惜しんで空室が長引くのでは元も子もありません。
また、 管理委託契約書雛形をチェックして、数点気になった点を指摘すると即座に修正対応してくれた点も好印象です。客付け力はまだ未知数ですが、現在の全管理物件の空室率は1%以下ということで、期待しています。
管理会社さんと物件確認へ
無事、管理委託契約に押印したのち、管理会社さんと物件の確認に行きます。
ここで物件確認前に気になっていたのが、物件購入の契約時にお願いしていた以下の２点。
- 放置自転車の後片付け
- 屋上の壊れた雨どいの補修
です。特に２点目は気になったので、契約書にも「壊れた雨どいについて、売主負担で修理する」という事項を入れておいてもらいました。
で、現地に到着して確認したところ、、、
直ってないよ。。。自転車も片付けられてないよ。。
もう引き渡しまで１週間、、下記の感じでバックリ壊れてしまっているので、数営業日で部材の発注、入居者との調整含め、補修完了できるとは到底思えません。。どうするのか！？
鬼と化しての交渉
念のため仲介会社さんに「決済までに修繕できるのか？」を至急確認してもらいましたところ、、、「現行管理会社に委託したところ、放置されていたようで決済までに引き渡すのは難しそう。決済後に速やかに売主負担で修理するという念書を出すので決済してほしい」とのこと。。
普段は私もあまりもめ事とかは嫌いなタイプですが、さすがにこれには頭に来ました。決済期限について、法人化の余裕を取るために売主さんと交渉した際に、2月末は厳守！と言われたため、なくなく法人化をあきらめて個人での借り入れとすることで断念した経緯もあります。にもかかわらず、売主さんは２か月の余裕のある中で、自身の債務を果たしていませんでした。。ここは鬼と化すべきでしょう！ということで、
- 決済日を超えての補修については論外。決済代金を支払ってしまうと、確実に修理してくれるかも非常に怪しい。到底受け入れられない。
- 売主は契約書に記載された自身の債務を果たしておらず、契約違反による契約破棄要件に該当する。違約金10%(1000万円)を請求することも考える。
- とはいえ、契約破棄をするのでは、瑕疵のない仲介会社や金融機関、司法書士、新管理会社など各処にご迷惑をおかけすることになり、本望ではない。代替案として、こちらで取得した修理見積代金相当を補償金として売主→買主に支払っていただく（決済代金から値引き） ことで検討せよ。
と伝えてみました。結果、売主で上記条件でお願いしたい、という回答が来ました。
やはり、1000万円の違約金が効いたのかもしれません。要求事項は口約束にせず、契約書にキッチリ書いておくのは、やはり大変重要ですね。
ということで、新管理会社さんにお願いして、しっかりとした修理をした場合の見積もり依頼をお願い中です。
決済（2/28）まであと3営業日しかありません。果たして間に合うでしょうか？？まあ間に合わなければ違約金請求という形になるかもしれません。
期限の遅延という理由だけで、違約金満額請求できるかはちょっと私にもわかりません。民事裁判等時間もかかるので、あまりやりたくはないところです。
もし、どなたか、詳しい方いらしましたら是非ご教示ください。
何となく違約金を頂いた方がお得感はあるのですが、物件自体は気に入っていて是非購入したいという思いはありますし、あまりギスギスしたもめ事は好きではないので、今回はこの方針でまずは進めていきます！
※甘いかなぁ。。。
ではでは。また、この結果についてはブログに書かせて頂きます！
1億円中古アパート 決済に向けて ～金消契約完了、火災保険申込～
さて、前回から大分空いてしまいましたが、三井住友トラストL&Fの30年、2.9%で融資を進めることを決めまして、あとは月末の決済に向けて金消契約と火災保険の調整を進めていました。本日、無事に金消契約並びに火災保険の申し込みが終わりました。
今回はそれらについて書きたいと思います。
金消契約（事前作業）
9物件目の購入ですが、今回は初めてノンバンクさんでの融資となりました。これまでは公庫さん、千葉銀行さん、キャッシュでの購入の経験しかありませんでしたので。
ただ、特段大きな違いはないですね。
銀行さんでの融資の場合は、その銀行さんの口座の開設（口座を持っていない場合）がありますが、ノンバンクさんは銀行口座を持たないので、任意の銀行（既に持っているものでも新規開設の口座でもOK）に行ってその銀行口座での自動引き落としの設定を行う必要があります。
私はみずほ銀行を不動産事業用に使用していましたので、みずほ銀行に行ってL&Fさんから頂いた「預金口座振替依頼書」を提出するという事前の一手間があります。ま、15分程度の軽い作業でした。
事前作業自体は軽いのですが、この微妙な時間的なずれ（法人開設して、法人印を作って、それで銀行口座を作ってというタイムラグが出てしまいます）のせいで今回は法人化を諦めざるを得なかったのが悔やまれる点です。
ノンバンク系で融資を使って法人化する場合はくれぐれも決済までの時間的余裕を確保するようにしましょう！
金消契約（契約本番）
事前作業を終えて、本日金消契約に行ってきました。
が、こちらもあまり特筆すべきことはありません。
淡々と印鑑証明や住民票、収入印紙（6万円！高い！）を提出するとともに、各種書類（金消契約書や登記関連書類）に印鑑を押すだけです。
ただ、最近の融資エビデンスチェック厳格化の流れを感じることがありました。
ネット銀行の口座明細を出力して事前に渡していたのですが、今日の金消契約において、三井住友L&Fの課長さんが直々にやってきて、ネット銀行でのログイン、明細確認をされていきました。大した金額が口座に入っているわけでもないんですけどね。このあたり、完全にルール化されているようです。
偽装とかは今後たぶん非常に難しくなってくるでしょう。私はやっていないので大丈夫でした！（当たり前）
あと、今回、自宅を共同担保に入れています。自宅の共同担保、ある程度返済が進んだら抵当を抜いてもらおうと思っているのですが、その自宅に設定される債権額は「不足分」ではなく、融資金額になってしまうんですね。今回のケースでは9000万円。
ので、1000万円返却したら共同担保の抵当を外せる、といった明確なラインはなく、都度都度での交渉となる模様です。うーん、9000万円返却が終わらないとダメ！と言われたら30年間、家を売れなくなりますね( ；∀；)
ここは結構盲点となるかもしれませんね。まあ収益物件を売却すればもちろん行けるわけではあるんですがね。。。
自宅の売却を将来的に考えている場合は、安易に長期の融資を使用しての物件購入の際の共同担保に入れるのは避けた方が良いでしょう。
こういった場合は、共同担保用の安い戸建て物件を買うのがお勧めです。次回は私もそうしたいと思います。
火災保険申込
さて、話は変わり火災保険です。
今回の物件に対する火災保険は「あいおいニッセイ同和」さんにしました。
これまでの新築アパート、区分マンションは全て東京海上日動だったのですが、
・東京海上日動は保険金の設定がフレキシブルでない（自由に金額設定はできず、段階的な金額設定になってしまう）
・家賃収入費用特約が高い
ということで、トータルの保険金額があいおいさんよりだいぶ割高になってしまったためです。代理店さんに聞いたところ、特に「築古」であることが割高になった要素の一つだった模様です。こういうのはやはり代理店さんに詳細を聞かないとわからないですね。費用内訳は下記の通りでした。
保険金：3000万円（建物評価額は6130万円でしたが減額）
プラン：マイホームぴたっと ワイドコース（水災も補償）
地震保険：あり
支払い方法：5年一括払い
建物基本保険料 ：133,080円
建物地震保険料 ：155,250円
賃貸建物所有者賠償特約：20,820円
家賃収入費用特約 ：14,550円
計 ：323,700円
特にポイントは、建物評価額より保険金を大きく下げたところです。
その理由としては、別に燃えたり地震で全損になった場合、土地として売れば大きな損害は出ない（土地値に近い物件のメリットの一つですね！新築ではそうはいきません）
そして、保険金を大きく下げた場合であっても、水濡れ事故や盗難、破損、風災等々での数百万円レベルの補償金の支払金額には差はない！
という点です。頻繁に起きるこういった被害の補償金が変わらず、レアにしかおきない全損系だけの補償金の違いで、掛け金が大きく変わるのであれば、コストパフォーマンス的には大きく掛けるのは割に合わないと判断しています。
とはいえ、被害発生時に空室となった部屋の家賃を6か月保障してくれる家賃収入費用特約がわずか14,550円で入れるのは相当魅力的でしたのでこちらは入っておきました。
特に思うことは、こういったオプション特約については保険会社ごとに全然金額が違いました。オプションレベルで各社の見積もりを取り寄せて比較するのは非常に大事ですね。今回は大いに勉強になりました。
とはいえ、いざというときに払い渋りをされては意味がありません。その辺は信頼できる代理店さんに相談してみるのが良いと思います。
ではでは。
パタヤのコンドミニアム 共益費値上がり
アジアカップ、カタールにボコボコにされてしまいましたね。。
戦前の楽観論が嘘のようです。カタールは格下だの、イラン戦が事実上の決勝戦だのと、自分の足を使わないで適当な情報を流しまくるマスコミにはいつものように閉口させられますが、やはり未来の予測なんてものは不確実なものだな、と改めて思うところです。
それに引っ掛けて書くわけではないのですが、昨日海外所有物件のUnixx South Pattayaの年間共益費の支払いを行いました（ちょっと前にメールで請求書が届いていたのでした）。が、、なんと前年から1.4倍の大幅アップでした。。
共益費（Common Fee）の値上がり状況
上記の記事で昨年後半に書いたのですが、
「1㎡あたり月額35Bです。35B*27㎡*12か月で、年額11500B弱、4万円弱です」
という状態だったのですが、今年の請求書では50B*27㎡*12か月で年間16200B、5.5万円ほどになってしまいました。
ちょっと痛いです。今の賃料収入が、11000Bで、年間132000B。そうすると、家賃収入に対する共益費の比率は16200/132000で12%というところですね。
幾つか保有している日本の区分マンションが、平均的には8.5万円の家賃収入に対して1.2万円ほどの共益費+修繕積立なので、そちらはおおよそ14%です。
さらにタイのコンドミニアムでは、2カ所のプール、ジム、2名の常設コンシェルジュ、数名のガードマン、ガンガンエアコンの効いた豪華なエントランス、広くて緑豊かなガーデン等々の維持費がかかったうえで12%なら、まあ日本よりはまだ割安と言えなくはないかな、と。あとは修繕積立がちゃんとcommon feeの中で積み立てられてうまく活用されていれば、というところですね。管理の評判はよい大手のRaimon landでの管理であることから下手なことはしないと期待はしています。
他のコンドミニアムと比較してみよう
築浅、かつUnixx同様で著名なパタヤのコンドミニアムと比較してみました。
まずはCentric Sea Pattaya。こちらはWebの情報を信じる限りでは45B/㎡。うーん、だいたい同じくらいですね。共用部がUnixxよりやや控えめなところを考えるとまあ妥当でしょうか。
※そういえば、Centric Seaの近くに最近Terminal 21という巨大ショッピングモールができた為、結構リセール価格も値上がりしているとのこと。先日訪日していたエージェントが嬉しそうに言っていました。（エージェントも自身で持っているそうで。。さすが抜け目がない）
お次はThe Base Central。こちらは40B/㎡。です。屋上の豪華なプールを考えるとなかなか良心的な価格ですね。うらやましい。Unixx同様に値上がりしないかの懸念はありますが。
さて、これら2例だけでは比較母数が少なすぎるので、
タイのコンドミニアムの共益費の平均議論がされているフォーラムを覗いてみたところ、、
「I would say the average Maintenance Fee per month is about 35-55 Baht/m2
」
「However, the norm appears to be between 40-60 per sqm.」
とありました。やはり50Bというのは平均的なところなのでしょう。
これできれいな状態を保っていただけることを期待するとします。きれいな状態であることが高値での売り抜けの必須条件なので。。
やはり、タイのコンドミニアム(日本の実需向けマンションもそうかもしれませんが)では「管理を買え！」です。
共益費の通知と支払い方法
ご参考まで、共益費がどのように通知され、どう支払うかについてです。
今回は共益費の通知は、居住してくれている賃借人さんからエージェント経由で「ポストに共益費の請求書入ってたよ～」と連絡が来ました。
親切な入居者さんでよかったです。もし届けてくれなかったら、、、たぶんメールで管理会社から連絡が来るのでしょう（昨年はそうでした）。
支払方法については、小切手を現地１Fの管理会社オフィスにもっていくか、銀行の指定口座に振込となります。
さすがに共益費の支払いのためだけに現地訪問するのは無駄すぎるので、今回はタイの銀行のネットバンクで振込を実施。管理会社にメールでそのスクリーンショットを張り付けて送っておきました。数日後、領収書がPDFで返送されてきました。タイの管理会社の割にはちゃんとした対応をしてくれて一安心です。実際問題として、メールを送っても音沙汰無しというのは、結構あったりします( ﾟДﾟ)
そういった面でも管理会社の室は重要ですね。
ではでは。
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最終融資結果とそれを受けての戦略
しばしインフルエンザでダウンしておりましたが、、その間に残っていた信金、信組さんからの融資打診結果が返ってきました。
上記で書いた
- 城南信金さん
- 大東京信用組合さん
です。その結果ですが、、
やはりダメでした！
城南信金さんについては、お渡しした資料について随分お褒めの言葉を頂きまして、もしかしていけたか！？と思いきや、「昨今の融資情勢もあり、耐用年数についてはうるさくなっていまして、、」とのこと。アウト～ うーん、築古物件を買うにはもっともよくない時期に買ってしまったのかもしれません。
大東京信用組合さんについては出るは出たのですが、融資期間は15年と短め。金利も3％越えとのこと。うーん。。三井住友トラストL&Fの30年、2.9%の条件を伝えると、「えー、それいいじゃないですか。僕でも断然そっちを借りますよ！」というお言葉が。(^^)
まあそうなんですけどね。。ただ、確かにキャッシュフローの面で考えると2.9%であっても30年引けると悪くはないんですよね。
ということで、腹をくくって三井住友トラストL&Fさんで融資をお願いすることに決めました。
残念なのは、時間的な問題で法人化が間に合わず個人での購入となってしまう点です。（三井住友トラストL&Fさんは銀行ではないので、法人作成→銀行での法人口座開設→三井住友トラストL&Fさんでの引落し設定と時間がかかり、決済期限に間に合わないのでした）
まあ致し方なしです。
個人と法人の税金の違い
個人と法人での税金の違いはいくつかあります。
【税率の違い】
法人税率は800万円を超えなければ25%というところです。これに対して個人は会社員としての所得と合算されてどんどん税率が上がってしまいます。この物件の収入をまともに入れてしまうと、おそらく住民税込みで43%です( ；∀；) うーん。。
【売却時の譲渡所得の扱い】
個人であれば5年以内の売却だと高くて39%、それ以上の保有だと20%です。かつ、分離課税となるため、所得とは別の課税となります。が、法人であればそのような区別はなくなり、一般的な所得と同じ扱いとなります。よって、25%。ただ、減価償却を多く積んでいて売却時の利益が大きくなった場合（結構そうなるケースは多そう。。）、800万越えで38%にもなります。よって、減価償却を多く積み、かつ5年以上の保有の場合は個人が圧倒的に有利となる訳ですね。
他にも、細かい違いは幾つかありますが大きいのは上記2点ですね。
これを踏まえると、今回のように個人で保有せざるを得ない場合はたっぷり減価償却を積んで長期保有せよ！というところでしょうか。まあ不動産投資としては王道の在り方でもありますね。致し方なし。頑張って長期保有していきます。
なお、減価償却を積むには売主さんとの建物割合での合意が重要になるのですが、売主さんが課税業者さんだと、彼らは消費税を建物代に対して払わないといけなくなるのでなかなか建物代の割合を大きくしてはくれません。が、今回は幸いにして非課税業者さんだったので、あっさりOKでした。ついています。
確定申告を終えて
さて、1月末となり会社からの源泉徴収票も発行されたので確定申告を終えました。昨年は物件購入がなかったので、なんとか不動産収支はプラス決算でした。（不動産取得税は発生した）
大口融資を頂いている千葉銀行さんに確定申告を提出するとともに、今回の物件の購入について事後連絡しておきました。
が、、かなり渋い反応でした。ヤバい。。
千葉銀行さんとしては、耐用年数切れの物件からの収入は収入としては見れないそうで、この物件はローン返済のみを生み出すマイナス物件としてしか見ないとのこと。そうすると、圧倒的に毎月のキャッシュフローがマイナスになります。。。
今後の千葉銀行さんからの融資はかなり難しくなるかもしれません。
ふぅ。築古物件の融資が厳しくなるうえに、新築にも貸してもらえないとなるとどん詰まりですね。。うーん、少し今後の融資戦略を考えないといけなくなりそうです。鬱。
築古アパートへの融資はやはり厳しい！ 融資打診結果と法人化
前回の融資再アタックから10日ほど経ちました。
再アタック状況については下記の記事に記載しましたが、
信金さん・信組さんで審査まで進んでいただけたのが、
- 小松川信金さん
- 城南信金さん
- 大東京信用組合さん
です。
あと、ノンバンクであたっているのが
- 三井住友トラストL&Fさん（本命。仮承認は出ている）
- セゾンファンデックスさん
です。
審査結果が返ってきたものもあり、状況の整理です。
ノンバンクさんの打診結果
まずは、融資OKの出ているノンバンクさんの状況です。
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三井住友トラストL&F
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泣く子も黙る（？）築古物件ウェルカムのノンバンクさんです。 ・仮審査期間わずか1日！ ・築古物件であろうと半端ない、融資期間30年 ・融資割合 90% (※これは物件によります) ・属性等無視。金利は固定3.4%、5000万円以上の融資だと2.9% ・共同担保物件が必須（返済の進んだ自宅もOK） 買付を出すやすぐに、仲介さんで打診頂き、承認が出ています。 30年の90%融資は魅力的なのですが、金利の高さと共同担保がネックです。 |
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セゾン ファンデックス |
三井住友トラストL&Fさんと双璧をなす、築古物件融資に対するノンバンクの雄です。個別打診して承認頂きました！条件は下記の通り。 ・仮審査期間は約一週間 ・融資期間30年 ・融資割合 90% (※これも物件によります。また95%もOKそうです) ・こちらも属性等無視の金利は固定3.65% ・共同担保は不要
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築古物件では融資が出やすいと聞いていた2社さん、やはりOKが出ました。
融資割合、共同担保不要な点ではセゾンファンデックスさん優位でしたが、金利がだいぶ差がついてしまいました。三井住友トラストL&Fさんで5000万円越えで低い金利が適用されるのが効きましたね。
ということで、現時点では三井住友トラストL&Fさんが最有力の状況です。
共同担保がない場合や、手持ち資金状況＆購入物件の評価によってはセゾンファンデックスさん適用の方が良い場合も多くあると思います。
ただ、いずれも金利は高めなのである程度の利回りがあるか、将来の借り換えに自信がある場合でないと厳しいですね。
あと、新設法人での購入も考えているので、その場合の条件を聞いてみたところ、
三井住友トラストL&Fさんは「打診に間に合わないからNG」
セゾンファンデックスさんは「金利が変わり5%台後半になりますよ？」
とのこと W うーん、今回ノンバンクさんでの購入であれば法人購入はNGです。
信金さん、信組さんの状況
信金さん、信組さんへの再アタックについては下記の記事で書きました。
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小松川信金 |
昨日、連絡を頂きました。いつも丁重にご対応を頂き、掛け合って頂いているのですが、今回もやはりNGだったとのこと。 正確には、融資が出せなくはないのだが、融資期間は15年以下。金利も三井住友トラストL&Fさんより高くなる、とのことでした。。残念。 少し締まり気味なのかもしれません。 |
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城南信金 |
先週の内に回答できそうと聞いていたのですが、いまだ連絡来ず。。 ダメな予感がしています。明日連絡を取ってみることとします。乞うご期待。 |
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大東京信用 組合 |
最後の希望です。1週間ほど前に、新設法人の可能性を電話で打診してみたところ、即答でOK。併せて条件検討すると言っていただけました！ 現時点では非常に前向きな感覚を感じています。 神様、仏様、大東京信用組合様、何卒お願いします。。 |
新設法人で買う？？
法人での購入を超える節税方法として、海外在住して非居住者となって税率を下げる手法を上記の記事で記載しました。
実際、それを達成するために実は今の勤務先の会社の海外支店への転勤希望を出していました。が、、、どうやら落選してしまった模様です。OTL
まだ確定はしていませんが、ほぼだめっぽい模様。
そちらの手段がなくなったので、個人か法人か、という話となるのですが、今回の物件購入では圧倒的に法人がお得と考えています。その理由は下記です。
- 既に5棟10室を達成しており、青色申告特別控除65万円をもらっている。個人で買い進めてもこれ以上控除は使用できない。
- 土地値に近い物件のため、建物割合を高くとって減価償却費を高める余地が少ない。よって、毎年の利益が大きく上がってしまい、個人としての税額が大きくなり、法人化でのロス（税理士費用、法人住民税の固定支払い）を超えるメリットが発生する
- 子供への相続についても考えたい。法人購入であれば相続がより容易に。
このあたりのシミュレーションはかなりいろいろな条件が組み合わさってくるので、一概には到底言えないのですが、自身の判断としては法人がよかろう、ということになっています。大東京信用組合さんでの融資が出れば法人新設するつもりです。
そのあたりの経験ができればまたブログで書きたいと思います。
ではでは。
パタヤのロシア人エージェントが日本にやって来た ～日本で雪が見たい？？～
絶賛融資付けアクション中ですが、本日は少し脱線します。
私は、タイのパタヤでコンドミニアムを1昨年に購入して現在賃貸運用しているのですが、その購入先となったエージェント（ロシア人）より連絡があり、「1/14から2週間ほど観光で来日する。ちょっと会おうぜ～」とのことで、昨日久しぶりに旧交を温めて来ました。
雪が見たい？？
このエージェントさん、奥さんはタイの方で、家族4人（本人、奥さん、子供2人）でやってこられまして、日本の雪をタイ人の奥さんに見せたいとのこと。
雪を見せるなら、ロシアに連れて行けばいいじゃん、、と思ったのですが、意外や意外、ロシアって寒すぎて？あまり雪が降らないそうです。本人がそう言っていました。本当かよ、と思って調べたところ、
確かに、上記の、世界の10大豪雪都市にはロシアの都市は一つも入っていませんでした！本当だったんですねぇ。。雪のためにはそれなりの降水量が必要で、内陸部とかだとあまり雨が降らないのでしょうか。。
さらに驚きなことに、上記のランキングの1位から3位まで日本の都市が独占しています。
- 1位 青森
- 2位 札幌
- 3位 富山
あと、7位に秋田。そのほかはアメリカとカナダの都市のみです。
う～ん、知りませんでした。。そんなにすごかったのか、雪国日本。ニセコが地価上昇率日本一にもなる訳ですな。
外国人観光客の増加も留まることを知らない状況ですし、雪国や沖縄といったリゾート地での不動産投資も面白いかもしれませんね。今はまだサラリーマンのため、気軽にリゾート地の物件の状況確認にもいけないため視野に入れませんが、いずれリタイアしたらチャンレジしたいところです。Airbnb等の民泊運用も楽しそうですしね。
エージェントを宿泊先へ案内（民泊いいね！）
宿泊先を聞いたところ、奇遇にも保有している新築アパートのある柴又に民泊を取った
とのことで、成田から高砂まで京成で来てもらい、そこから車で宿まで送ることとしました。結構、荒稼ぎしているエージェント（車もタイでは1000万円近くするようなBMWに載っているそう(^^)）なので、一流ホテルにドカン！と泊まるのかと思いきや、柴又に民泊とは何やら意外に堅実な感じです。
一泊9000円程度かかったということで、立派なマンションか戸建てなのかな～と思って現地に行くと、、、
ウッ。。。
築40年以上は建っていそうなボロ（失礼）団地です。。当然オートロックも何もなく、管理人もおらず、鍵は暗証番号月のキーボックスに入れてありセルフチェックインする形です。とはいえ、もしかして内装はフルリフォームして相当きれいなのかな、、と思って中に入ってみると、、、う～ん。。フツーのアパートの部屋ですね。。特に和風のしゃれたデコレーションがあるわけでもなく。たぶん内装費は30マン程度ではないでしょうか。下記の感じです。
おそらく、アパートの賃料的には5万円程度でしょう。買ったとしても1000万円程度な気がします。内装にも力が入っていない上に、柴又という微妙な駅から徒歩10分程度。こんなんで客付くのかな～とAirbnbの予約状況を見てみると、2/3程度は埋まってますねぇ。
日本の宿泊施設の逼迫状況を痛感しました。
9000円×経費率0.8×営業日数180日=129.6万円
1000万円での購入なら利回り13%程でしょうか。応対等の手間はかかるでしょうが、やはり民泊はうまくやれれば旨味があるのではないかと思います。
引退したらチャレンジしようという思いをさらに強くした一日でした。
東京スカイツリーへ
チェックインを済ませた後、夕方近くなっていたということで、柴又から近い観光地ということで、スカイツリーへ連れて行くこととします。
残念ながら帝釈天には何の興味もないようです。OTL
小さな子供連れということで、子供が興味の持てそうなスポットを中心に東京を回るとのことでした。柴又じゃなくてお台場にでも泊ればいいのにね。。
ということで、スカイツリーで少しお付き合いしたのちに今日は一旦お別れしました。
結構スカイツリーは楽しめたようです。
平日は私も会社があるので、東京では上野や台場、東京ドームシティなど、子供が楽しめる場所を中心にお勧めしておきました。
その後は、京都に行ったり、雪の温泉宿に行ったり、冬の富士山を見に行ったりするそう模様です。また帰国する前に一杯飲めればと思っています。
外国人とのコミュニケーションはやはり刺激になりますね。
所感
近年は東京でもタイの旅行者の方を数多く見かけるようになりました。5年前にタイ人の日本訪問でのビザを不要としたことが大きく影響したものと思われます。また、それに加えてタイの平均所得が年々上昇してきており日本を度々訪問するタイの方々も増えているとのこと。タイ好きの私としては心から嬉しい限りです。
これに比べて、日本人の海外旅行者数は20年くらい前からほぼ横ばいなのですね。
まあバブル以降、所得が上がるどころか下がっているのですから仕方ありません。沈みゆく日本を見ているようで少し寂しい気持ちになってしまいました。そういう意味でも海外資産を持っておくのは一つのリスクヘッジと言えるかもしえません。まとまりがなく失礼しました。
ではでは。
信金、信組さんへの融資アタック再び
前回の記事から1週間も空いてしまいました。
何をしていたのかというと、、、前回ことごとく玉砕した融資付けの続き（他行さんのアタック）をやっていたのでした。やっぱり金利が違うと全然違いますからね。。
前回地銀さんと、（割と積極的という情報を聞いていた）信金、信組さんへのアタックをして失敗したわけで、一度挫折したのですが、幸い仕事の谷間で結構時間が取れたので、あまり融資に関する積極的な情報を聞かない信金、信組さんにもあたってみました。
アタックする金融機関さんの選定方針
信金、信組さんが 地元密着の経営を行っていることは痛感しましたので、今回の選定においては、「自分の住んでいる区に支店が存在する金融機関さん」を選びました。
今まではどちらかというと、不動産投資の世界で有名とか、融資実績が多いとか、そちらを重視していたわけですが、ここでおおきく方針転換です。
まあ前者の方針で選定した金融機関さんが全滅していたからそうするしかなかった、という話もあるのですが (^^)/
あと、一応物件近くの信金さんで未アタックだった金融機関さんも当たってみます。まあ電話するだけなら10分ですしね。下手な鉄砲も数撃ちゃ当たるかもしれません。
アタック結果
その他の信金さん含めた、打診結果は下記のとおりです。
| 東栄信金 |
物件のある葛飾区を本拠とする信金さんです。 物件状況を話す前に、住まいを聞かれまして、残念ながら居住地がエリア外ということで門前払いです！ うーん、やはり物件所在地よりも居住地が最優先ですね。 |
| 亀有信金 |
こちらも、東栄信金さんと同様に、物件のある葛飾区を本拠とする信金さんです。 居住地の話をしたところ、ちょっと微妙な反応が。不動産融資の担当者から折り返させます、と言われた後、結局連絡もらえず。 やはり、居住地ではねられたのかな、と思います。 ただ、最低限の礼儀として折り返しくらいはほしかったですね。残念でした。二度と連絡することはないでしょう。 |
| 小松川信金 |
葛飾区ではなく、お隣の江戸川区に本拠を置く信金さんです。ただ、葛飾区にも支店は多く持っています。間違って支店ではなく本店の方に電話してしまったのですが、居住地ではねられはしませんでした。年収や不動産経験、手持ち資金を問われたのちに、検討はできそうです、との回答が！ただ、以前の物件でも結局ダメだったので、そこまで期待値は高くありません。待ってみることとします。 なお、上記の東栄信金、亀有信金、小松川信金の３信金さんはΣバンクという提携関係にある模様です。 |
| 城南信金 |
城南である品川区を本拠とする信金さんです。ただ、居住区に支店さんがあります。そちらの支店さんに電話すると、資料送ってくれれば検討しますとの回答が！本気度をアピールするために、電話の1時間後には融資セットを支店さんに持ち込ませて頂きました。ただ、融資ご担当者様が外出されたということでお話はできず。資料を渡して、回答待ちです。期待しています。 |
| 大東京信用組合 |
港区を本拠とする信金さんです。城南信金さん同様に、居住区に支店さんがあります。そちらの支店さんに電話すると、、、検討させて頂きます。まずは面談しませんか？という非常に前向きなご反応が！！！面談までこぎつけたのは相当久しぶりです。期待値はかなり高まりますが、電話では融資金利はそこまではよくない。あと耐用年数も少し厳しいかも、とのこと。でも面談して頂けるだけでも大変な幸いです。頑張って前向きアピールしてきました。2週間程度で方向性は出せるとのこと。心を躍らせて待っています。 |
いや、頑張ってみてよかったです。3行さんで一応検討はしてもらえることになりました。特に融資期間の面で、好条件は厳しいとは思いますが、努力するだけ努力はしたのだという、自分としての満足感は出るかと思います。(^^♪
こうしてみると、やっぱり、居住地の信金さん、信組さんが一番狙い目ですね。
特に大東京信用組合さんは寡聞にして、全く知らなかったのですが、面談させて頂いた感触では非常に不動産にも詳しく、資料を読み解くスピードも非常に高速で大変恐れ入りました。天才か、と。
穴場の金融機関さんなのかもしれません。今回がダメでも、次回融資条件に合う物件を見つけたら是非相談させて頂きたいと思いました。
また結果が出れば書きたいと思います。
多少なりとも皆様の参考になれば幸いです。
既存アパートの駐輪場整備
全然本題とは関係ないのですが、既存の新築アパート、監視カメラで色々みていたところ、駐輪場からの自転車出し入れに苦労しているのが見て取れました。
下の写真のように狭く砂利なうえに、一段低くなっているんですよね。
ということで、ブロックを敷いたうえでタイルを敷いてみました。うーん、少しは使いやくすなったかな。素人作業っぽさが満点ですが w
本当は廊下同様にコンクリートを流し込みたいところですが、そんなスキルは持ち合わせておらず。。。いずれ、そんなこともさらっとやってみたいですね。
築古一億円の鉄骨アパートへの融資付けチャレンジ結果
ようやく本日から正月気分も抜けて通常営業が始まるところも多く、逆に私の仕事の方は年末年始対応がひと段落したということもあり、本日は休みを取って、年末に契約した築古（築32年）一億円の鉄骨アパートへの融資付けのため、金融機関さんにアタックすることとしました。
仲介会社さんのご紹介で、三井住友L&Fさんの方はすでに打診済みなので、それ以外の金融機関さんに絨毯爆撃のように電話しまくることとします。
本当は、個別に当たるよりは、不動産会社さんや大家さん仲間からのご紹介で面接を受ける方が当たりはよいのですが、残念ながら今回購入の仲介をお願いしている不動産会社さんでは三井住友L&F三以外の紹介は難しいとのこと。大家さん仲間も身近におらず、しかたなく個別アタック（電話攻撃）することとします。
大家の会とかでネットワークを作っておくべきだったかもしれませんが、後の祭りです。
結論を先に書いておくと、殆ど全滅に近いです。( ；∀；)
築古物件への融資付け状況の厳しさを実感した次第です。せめてRCであれば。。RCのありがたみを今にして再認識しました。
まずは地銀さん
| きらぼし銀行 | 以前に新築物件で大変良い条件で頂いていたので、一番期待していました。 が、耐用年数までの融資期間を厳格に守る、ということで２年しか取れずあえなく断念です。 |
| 東日本銀行 | こちらもきらぼし銀行さんと同様です。新築物件への反応は非常に良かったのですが、融資期間を厳格に守るということで、取り組み不可と断言されてしまいました。 |
| 横浜銀行 | 残念ながら築古以前にエリア的にNGとのことでした。横浜銀行さんはどちらかというと城東物件好みの私のスタイルとはどうも合わないようで、厳しいです。 |
| 東京スター銀行 | 先日、とある不動産会社さんで「築古物件で融資が出たんですよ～」という情報をもらったのでアタックしました。 が、築古とかエリアとかを話す前に「収益物件への融資の相談なのですが。。」という一言を伝えただけで「あ、もうアパートへの融資は一切やっていません。最近厳しいんです」と完全なる門前払いでした。ここまで露骨なのは初めてでむしろ清々しく感じましたね。もうアウトでしょう。 |
| 千葉銀行 | まだ前回の融資から確定申告を終えておらず、打診できない状況です。もうすぐ確定申告を終えるのでそのタイミングで一応聞いてみようとは思っていますが、まずもってNGかと思います。 |
| 静岡銀行 | こちらはとある不動産会社さん（今回の仲介の会社さんではない）からのご紹介を受けて打診しました。最初は微妙な状況でしたが、支店内で確認頂いた結果、かなり前向きなご反応を頂きました（むしろ「ぜひ貸したい！」くらい。。）。 フルローンももしかするといけるかも、とのこと。ただ金利が高いのです。三井住友L&Fよりさらに一段高い状況です。うーん。。 |
いや、厳しかったです。静岡銀行さん以外は耐用年数を厳格に見るところばかりです。（東京スター銀行さんは別格 W）
こうしてみると静岡銀行さんの特異性が良く分かりますね。共同担保も不要なようなので、金利さえもう少し安ければ最高なんですけどね。。
続いて信金、信組さん
前回の草加築古RCでトライしたものの、耐用年数の問題でNGとなった東京ベイ信金、城北信金さんはもう検討外としました。西武信金さんもNGだったのですが、とある不動産会社さんからご紹介を頂いた支店さんにもアタックしてみました。
その他の信金さん含めた、打診結果は下記のとおりです。
| 西武信用金庫 | 残念ながら融資不可。先月、金融庁の監査が入ったこともあり、かなり厳しくなっているようです。ただ、支店によってはまだまだ出る（融資したい）ところもあるようです。私の物件も取り付く島もない感じではなく、総合的に不可と言われました。区分には出してくれるとのことでしたので、区分で融資実績を積むのもありかと考えています。 |
| あすか信用組合 | 韓国系の信用組合です。韓国系だから？かはわかりませんが、最近の融資引き締めの雰囲気は全く影響されていないようでした。物件価格と銀行の評価価格（収益と積算の低い方）の差を自己資金で埋められるなら融資可能とのこと。この物件では2500万円ほどの乖離が出てしまい、ちょっと厳しかったです。金利は2.5％～3.0％の模様。また、期間も15～20年程度。自己資金多く出してもそこまでは金利はよくないので、ちょっと微妙です。 |
| さわやか信用金庫 | とある融資コンサルさんからもおすすめ（最近も築古で引けたとのこと）の信金さんでした。期待していったのですが、残念ながらエリアの問題でNGです。曰く「支店から自転車で15分程度」の距離の物件しか取り扱えないとのこと。残念ながら葛飾方面には支店はありませんでした。西側の物件なら大いにアタックの価値ありかと思います！ |
| SBJ銀行 | あすか信用組合と同様、韓国系です。あれ、信金じゃなくて地銀なのかな？？ 地銀らしく（？）耐用年数が残っていないとダメ！ということで取り付く島なしでした。残念です。 |
総じて、地銀さんに比べると耐用年数に対する柔軟性があるようです。ただ、やはり物件および居住エリアがポイントになります。こうしてみると全然葛飾方面のじゃないですね。。葛飾方面の信金さんは以前打診した時うまくいかなかったので、今回打診チャレンジしませんでしたが、もう一度明日にでも当たってみようかと思います。
特にさわやか信金さんには期待しています。西武信金さんもひと段落すればまた門を開けてくれることを期待しています。
融資コンサルにご相談
個別アタックで思った結果が得られなかったこともあり、融資サポート的なサービスをされている会社さん２社に相談してみました。
１社は武蔵小杉方面が地元ということで、西武信金、さわやか信金さんをお勧めされましたが、先述のとおり既にアタックした結果NGでした。特段、担当者さんとのコネもないとのことで断念。
続いてもう一社、新橋近辺の会社さんに話しましたが、、物件のエリアや築年数、居住地などをお伝えしたところ、
「うーん、それだと三井住友L&Fと静岡銀行さんしか出ないですね。今、東京の築古物件を購入するのであればその２行しか出ません！」
とまさしく思っていた通りのアドバイスが。嬉しいような、嬉しくないような W
ということで結論
余程の資産家とか高収入の方は別ですが、一般のサラリーマンであれば、、
- 東京の築古物件を買うなら三井住友L&Fと静岡銀行以外は相当厳しい
- 金利も2.9％~4.0%（金額次第ですが）を覚悟せよ
- ただし、融資残年数のあるRCならもう少し幅が広がる。出口も考えて、似たような利回り、資産性であればRCを選べ！
というところです。うーん、もうちょっと早く気付いていれば、RCで探したかもしれません。もう時すでに遅しですが。しかし、この後上記の２行さんも融資を閉じてしまったら、本当に誰も買えなくなってしまいますね。怖いところです。
最悪は退去してもらって土地としての出口が考えられないと詰みかねません。皆様もくれぐれもご注意ください。
ではでは。
