購入物件その２ 川崎駅区分マンション ～公庫融資の解説～
川崎駅区分マンション（公庫融資）
次は2件目です。1件目の購入から3か月程度で次の物件購入へと進みました。
JR川崎、京急川崎から徒歩10分程度の25平米、築10年の区分マンションでした。1500万円利回りは7.0%です。
サブリース付きでしたが、
・サブリース解除が可能
・借主が法人契約で長期の賃貸契約が期待できる
・賃料も相場以上でありながら、法人契約のためあまり値下げ等の可能性も
なさそう
ということで購入しました。
購入のきっかけは以前に別の区分マンションで問い合わせした業者様（その物件は売り止めになってしまい買えなかったのですが）からの御紹介でした。
こういうつながりってやっぱり大事ですね。
手持ちの資金も乏しくなってきていたので、今回は融資を業者様にご相談させて頂きました。
本物件では業者様のご紹介で公庫さん（日本政策公庫さま）からの融資を頂けました。
1000万円の融資、利率0.96%(10年固定)と格安です！
公庫さんの融資は以下の特徴があります。
①融資期間が短く、基本は10年（女性は20年も可能。妻は20年で引いています）
なお、制度利用や支店によっては15年も出るようですが私はダメでした。
②変動ではなく安心の固定利率です。
③抵当権設定の登録免許税が非課税 ←地味にうれしい
④事業計画書の提出が必要
それぞれ少し捕捉します。
①融資期間
これがネックになることが多いです。女性、若者、シニアには返済期間の優遇がありますが、私のようなオッサンには10年となります。詳細は下記参照ください。
今回500万円の頭金を入れていますが、それでもキャッシュフローは管理費等を入れるとマイナスになってしまいます。
潤沢に資金を投入できる、地方築古などの高利回り物件でもない限りキャッシュフローの確保は難しいですね。私は（特に当時は）キャッシュフローの獲得と急速な拡大は考えておらず、特に抵抗はありませんでした。
②固定利率
通常の不動産投資における融資では変動が基本です（3年、5年といった短期の固定はありますが）。が、公庫さんは完全に全期間固定です。加えて固定金利につきものの繰上げ時の違約金等もありません。さすが公庫さま。。。
今のような、極端な低金利で今後の利上げが予想される時代では非常にありがたいですね。
③登録免許税が非課税
融資を受けて物件に抵当権設定を行う場合は通常登録免許税が発生します。税率は融資額の0.4%なので、1000万円だと4万円が節約できます。
なお、司法書士さんに支払う報酬は必要です。
④事業計画書
支店によるかもしれませんが、大したものは必要ありません。家賃、支出等を元に月々の収支状況を記載するだけでOKです。最初はドキドキしますが、1時間もあれば作れてしまいます。
以上が公庫融資の特徴です。本物件購入時は公庫様の融資姿勢が寛大な頃でしたが、金融庁の不動産への監視強化とともに今はかなり苦しくなってきているようです。おそらく今では上記の条件での借り入れはかなり厳しいと思われます。
また、区分マンションへの融資が期待できる金融機関は多くないです。
私がいろいろ当たった中では3%以下の融資として可能性があったのは下記くらい。
・オリックス銀行 （40平米以上）
・SBJ銀行
公庫さんで借りられたのは本当にラッキーでした。業者様ありがとう。
本物件、法人さまが借主ということで、管理会社もつけず直接管理でやらせて頂いていますが、退去もなく、問い合わせも一度もなく大変ありがたい状況となっています。
CF面ではイマイチですが個人的には満足している物件です。
